Пятница, 27 мая 2022

12

Санкт-Петербург

Инвестпортфель на старость: во что лучше вложиться, чтобы накопить на пенсию самостоятельно

Как понять, во что лучше вложиться: в акции или в недвижимость? О плюсах и минусах инвестиций в тот или иной инструмент рассказывает в авторской колонке на НЕВСКИХ НОВОСТЯХ доцент кафедры экономики СЗИУ РАНХиГС кандидат экономических наук Артем Голубев.

Главное – не упустить время

В период молодости почти все люди считают, что пенсия – это вопрос, не касающийся их, поскольку она еще очень далеко, да и дожить до пенсионного возраста не всем удается. Вот ближе к пенсионному возрасту можно и о пенсии подумать. Такую позицию можно посчитать беспечностью большинства людей, рассчитывая только на щедрость государства как источника средств их существования в преклонном возрасте. То есть мы сами ставим себя в зависимость от государства (его возможностей или снисходительности) в отношении размеров пенсионных выплат и их регулярных индексаций.

Увы, рассчитывать на достойную государственную пенсию большинству граждан не приходится ни сейчас, ни через десятки лет. У нас до сих пор действует распределительная пенсионная система (выплаты текущим пенсионерам формируются из пенсионных отчислений работающих граждан), при которой на протяжении длительного времени снижалось количество лиц трудоспособного возраста на одного пенсионера, прежде всего за счет увеличения количества последних. Исходя из этого, рост пенсионных выплат может быть, пожалуй, лишь при следующих условиях:

  1. рост заработных плат работающих;
  2. увеличение пенсионных отчислений (сейчас составляет 22 %);
  3. сокращение доли пенсионеров из общего числа граждан (через дальнейшее повышение пенсионного возраста).

Еще один способ обеспечения пенсионеров регулярными доходами, к которому все чаще обращается государство, – трансферты из федерального бюджета. Например, на 2022 и 2023 гг. они составляют около 4 трлн руб. ежегодно, а ведь это почти четверть всех расходов федерального бюджета. Это колоссальная нагрузка на бюджет, из-за чего многие важнейшие статьи расходов недополучают средства: наука, образование, здравоохранение, инфраструктура и др. Из чего можно сделать вывод о крайне ограниченных возможностях увеличения финансирования дефицита пенсионного фонда из федерального бюджета, а значит и значительного роста пенсий.

Поэтому каждому ответственному человеку, желающему иметь безбедную жизнь на пенсии, пожалуй, стоит исходить из принципа: «Поздно начинать думать о пенсии при достижении пенсионного возраста, делать это нужно с начала трудовой деятельности». Чем раньше мы начнем предпринимать действия по обеспечению будущего пассивного дохода (дополнительные источники регулярного дохода на пенсии), тем большего сможем добиться в этом направлении.

Два основных инструмента вложения средств

О вариантах формирования и управления личным пенсионным капиталом ранее упоминалось в статье «Копим на безбедную старость: понимание этих трех принципов поможет достойно жить на пенсии». Далее рассмотрим два основных инструмента вложения средств для создания такого инвестиционного капитала: традиционный – вложения в недвижимость и набирающий популярность — вложения в финансовые активы (прежде всего рынка ценных бумаг).

Далее будет использован термин «инвестиционный капитал» вместо «пенсионного капитала», поскольку цель его формирования и срок использования могут быть широкими и не обязательно должны совпадать со сроком достижения человеком пенсионного возраста. Несмотря на то, что конечная цель формирования такого инвестиционного капитала — обеспечение пассивного дохода на пенсии, вовсе не означает, что мы не можем получать доходы от его использования гораздо раньше достижения пенсионного возраста. Все зависит от того, с какого возраста мы начинаем инвестировать средства, соблюдаем ли регулярность пополнений, какова величина пополнений и эффективность управления этими средствами.

Достойный капитал можно сформировать за 20-30 лет. Если гражданин начинает инвестировать средства, скажем, с 25 лет, то примерно к 50 годам (за 15 лет до возраста выхода на пенсию у мужчин в РФ) можно обеспечить такой объем средств, который позволит иметь регулярный доход, сравнимый со средним заработком за тот же период (например, за месяц или год). А это означает, то он фактически гарантировал себе неснижение привычных доходов в случае выхода на пенсию или отхода от активной работы еще до достижения пенсионного возраста.

В последние лет 30 в России самым надежным объектом вложения средств принято считать недвижимость. И действительно, в долгосрочной перспективе недвижимость не теряет в цене, периодически показывая значительное удорожание квадратных метров. Причем возраст жилой недвижимости почти никак не снижает ее стоимости: так называемые хрущевки и брежневки и через полвека стоят как новое жилье, в основном из-за места расположения (новые дома строятся в основном на окраинах, старые же располагаются ближе к центру города).

Квартирный вопрос

Давайте выделим плюсы и минусы вложений в недвижимость. Безусловно, отличительной особенностью таких инвестиций является довольно высокий порог входа: даже если вы покупаете квартиру в ипотеку, то необходим первоначальный взнос в размере 20-30 % от стоимости жилья и длительное время нужно выплачивать ипотечный кредит, без права на ошибку (без пропуска очередного платежа по кредиту). И это существенный минус, поскольку отсекает людей с небольшой суммой инвестиций и при оформлении ипотеки у граждан нет возможности добровольных пополнений, они становятся обязательными.

Приобретение недвижимости без ипотеки еще больше сужает круг лиц, способных приобрести квадратные метры жилой недвижимости. Для людей небогатых это возможно лишь при продаже имеющейся недвижимости, скажем, при переезде из одного региона в другой. Но мы рассматриваем инвестиции с нуля, не предполагающие наличие активов, которые можно продать и получить значительные средства для крупных вложений.

Еще лет 20 назад была распространена схема покупки недвижимости у застройщиков с уплатой первоначального взноса (как правило от 5-10 %) и рассрочкой платежа на несколько лет, например ежеквартальными взносами с дальнейшей переуступкой прав на эту квартиру. За полгода-год цена квадратного метра увеличивалась весьма значительно (как из-за неуклонного роста средних цен на недвижимость, так и за счет приближения к сроку сдачи объекта), что позволяло инвестору в строящуюся недвижимость хорошо заработать. Тогда потенциальный инвестор, имея лишь 10-20 % от стоимости квартиры, мог оформлять ее покупку скажем по 3 млн рублей и осуществлять переуступку прав через полгода-год уже за 3,5-4 млн руб. То есть с суммы в 300-600 тысяч рублей можно было заработать дополнительно от полумиллиона до миллиона рублей. Однако такие схемы уже не работают и подобного дохода со столь невысокой суммой вложений на недвижимости сегодня не заработаешь.

Кроме того, мы ведь рассматриваем недвижимость как актив, который должен приносить нам доход, то есть не для личного использования. Если рассматривать доходность вложений лишь самим фактом удорожания недвижимости, то ведь был достаточно длительный период в современной российской истории, когда цены на недвижимость топтались на месте (и в моменте даже снижались), а при наличии традиционно высокой инфляции в России, такие вложения оказывались в реальном выражении убыточными. Так, при достижении максимума в 2008 году цены на жилье в Санкт-Петербурге откатили вниз и превысили этот уровень лишь в 2019-м (то есть через 11 лет!).

(прямая линия – вторичный рынок, пунктирная – первичный)

Можно ли заработать на квадратных метрах?

Значит, мы должны рассматривать получение дохода от использования жилой недвижимости через сдачу ее в аренду и посчитаем доходность покупки 1-комнатной квартиры и сдачи ее в аренду. Скромная квартира, площадью 32-35 кв. м., расположенная на окраине Петербурга (но в пешей доступности от метро), на начало 2022 года будет в среднем стоить от 5,5 до 7 млн руб. (170-200 тыс. руб. за квадратный метр). Возьмем за ориентир среднюю цену в 6 млн рублей. Доход от сдачи в аренду такой квартиры принесет на данный момент ее владельцу не более 25 тысяч рублей в месяц. То есть стоимость квартиры «отобьется» лишь через 240 месяцев или 20 лет.

Если грубо посчитать доходность таких вложений, то она не превысит 5 %. То есть даже банковский вклад сегодня дает бОльшую доходность. Кроме того, нужно помнить, что едва ли собственнику квартиры удастся сдавать ее в течение 20 лет все 240 месяцев, будут и периоды простоя, в том числе придется периодически делать ремонт, что не только снижает поток платежей от арендаторов, но и предполагает затраты собственника жилья. Поэтому реальная доходность в результате окажется значительно ниже 5%.

На удорожание недвижимости в России оказывают влияние различные факторы, но основных из них два: рост реальных располагаемых доходов граждан, который стимулирует спрос на недвижимость и благоприятная внешняя конъюнктура, в основном высокие цены на нефть, при тенденции к дальнейшему росту. Первый фактор влияет на уверенность граждан в завтрашнем дне: часть семей задумываются о приобретении жилья или расширении имеющегося, у кого-то появляется возможность приобретения уже второй квартиры (для детей или под сдачу в аренду). Второй фактор влияет на недвижимость с двух точек зрения: в широком и узком смыслах.

В широком смысле предполагается, что высокие цены на сырьевые товары повышают прибыли российских корпораций, а значит и поступления в бюджеты разных уровней, что при перераспределении средств должно приводить к повышению занятости в стране, росту зарплат граждан (в том числе бюджетников и госслужащих). В узком смысле рост цен на сырье влечет рост доходов топ-менеджмента сырьевых и околосырьевых компаний. И вот такие граждане зачастую оказываются основными инвесторами в жилую недвижимость (их задачей является ни сколько приумножить, сколько сохранить заработанный капитал).

Если анализировать текущую ситуацию в России, то реальные располагаемые доходы граждан не растут с 2014 года, а высокие цены на нефть носят неустойчивый характер. Из чего можно сделать вывод о том, что двухлетний (2020-2021 гг.) рост цен на недвижимость в России едва ли может продлиться продолжительное время. Таким образом, больше возрастает вероятность стабилизации цен на недвижимость или их снижения, чем дальнейший рост. А это значит, что инвестиции в недвижимость на данном этапе могут оказаться низкодоходными или убыточными.

Ценность ценных бумаг

Далее рассмотрим инвестиции в финансовые активы на рынке ценных бумаг. Ценные бумаги, особенно с наибольшим потенциалом роста (прежде всего акции компаний) обладают высокой волатильностью, то есть значительным изменением цены за определенный промежуток времени. Это влечет за собой как риски обесценения вложений, так и потенциально высокую доходность.

Инвестиции в ценные бумаги, как и вложения в недвижимость целесообразны на длительный срок, от одного года и более. За меньший промежуток времени они могут показать отрицательную динамику, при этом спустя полгода-год могут вырасти более значительно, чем ранее снизились.

Преимущества инвестиций в ценные бумаги заключаются в том, что не требуется больших сумм для входа на рынок. Можно начинать инвестиции от одной тысячи рублей. Конечно, многие акции на 1 000 рублей не купишь (один лот по большинству акций стоит дороже), но для начала можно и с такой суммы стартовать. У инвестиций в недвижимость порог входа в сотни раз выше. При инвестициях в ценные бумаги можно (и даже нужно!) использовать принцип диверсификации вложений: приобретать активы разных компаний различных секторов экономики. На рынке недвижимости диверсифицировать свои вложения возможно лишь обладая очень большой суммой финансовых средств (десятки и сотни миллионов рублей). То есть рынок недвижимости в инвестиционных целях – рынок для узкого круга лиц, рынок акций — для широкого круга.

При выборе недвижимости мы, прежде всего, рассматриваем регион своего проживания, либо более ликвидный рынок (например, Москву), тогда как вложения в ценные бумаги не ограничиваются географическими границами страны (на Московской и Санкт-Петербургской биржах можно приобрести ценные бумаги не одной сотни зарубежных компаний). Это позволяет диверсифицировать вложения не только по отраслевому, но и страновому принципу.

На рынке ценных бумаг помимо акций и облигаций также представлены паевые инвестиционные фонды (ПИФы) и exchange traded fund (ETF) в широком ассортименте. ПИФ — форма коллективных инвестиций, при которых инвесторы являются собственниками долей в имуществе фонда (в виде пая). ETF – схожая с ПИФ форма инвестиций в финансовые активы и представляет собой биржевой фонд, в котором собраны ценные бумаги  на основе какого-либо индекса, сектора, товара или другого актива. С ETF у инвестора шире спектр возможностей осуществлять операции, чем с ПИФ. Основным ограничением является то, что пока операции с ETF возможно осуществлять лишь квалифицированным инвесторам.

Кроме того, большинство брокеров предоставляют возможность торговли на валютном и срочном (фьючерсные и опционные контракты) рынке. Однако эти рынки рекомендуются опытным инвесторам, новичкам и людям с небольшим опытом торговых операций на финансовых рынках лучше воздержаться от активных действий на данных рынках.

Риск или возможность?

Один из серьезных минусов инвестиций в ценные бумаги – высокие риски потерь от вложений. Однако соблюдая принцип диверсификации, можно существенно сократить эти риски. Потери, безусловно, могут быть весьма существенными в коротком промежутке времени, тогда как в долгосрочной перспективе рынок имеет тенденцию к росту.

Бывают, конечно, и более продолжительные периоды так называемого «медвежьего» рынка. На графике индекса Мосбиржи видно, что с 2011 года спад на рынке продолжался 3 года (до 2014-го), а возврат на максимум случился лишь 5 лет спустя. Вместе с тем, по рынку недвижимости Петербурга (как приводилось выше) стагнация длилась аж 11 лет.

Рис. Индекс Московской биржи

От негативных явлений, которые могут продлиться ни один год на рынках, никто не застрахован. Вместе с тем при долгосрочных инвестициях на срок от 10 лет, покупка даже на самом верху перед обвалом позволяет со временем не только восстановить позиции, но и существенно увеличить стоимость своих активов. Особенно это касается рынка акций. Ведь индекс Мосбиржи не учитывает выплачиваемых дивидендов, которые инвестор может получать и при «медвежьем» рынке.

В целом можно сделать вывод, что хоть недвижимость в России традиционно и считается вечной ценностью, однако такой объект вложения средств является скорее консервативным: низкодоходным (прежде всего при сдаче в аренду), но в то же время низкорисковым (серьезного обвала цен как на рынке акций мы за 30 лет еще не наблюдали, во всяком случае, если считать в рублях). При этом финансовые рынки дают широкие возможности для инвестиций за счет выбора различных инструментов и низкого порога входа на рынок.

Выбор в пользу инвестиций в недвижимость или инструментов финансовых рынков каждый человек должен делать самостоятельно, исходя из его личных предпочтений и опыта, финансовых возможностей для инвестиций (как по первоначальной сумме, так и последующим вложениям). Но стоит помнить всегда следующее: инвестиции — это долгосрочные вложения, от которых не стоит ждать быстрой отдачи.

Ранее Артем Голубев объяснял, как несовершенство пенсионной системы привело к тому, что многие россияне до сих пор предпочитают получать зарплату «в конверте», и как можно переломить эту тенденцию.