«Это может стать фантастическим провалом»: «Горскую» ждет банальный ТЦ вместо IT-кластера

Эксперты отреагировали на внезапное решение Смольного отказаться от проекта развития «Горской», которым занималась по соглашению с городом компания «Мегалайн». Мало того, что разрыв договора нанес удар по инвестиционному климату в Петербурге и репутации ПМЭФ, так еще и новые планы на эту территорию выглядят крайне нежизнеспособными и лягут тяжким грузом на бюджет Петербурга. Целесообразность проекта под большим вопросом, и есть подозрения, что в этом решении у властей есть скрытые мотивы, связанные с будущим строительством элитного жилья.

На ПМЭФ-2022 Смольный удивил общественность беспрецедентным разрывом подписанного годом ранее соглашения о развитии территории «Горская». Для инвестора это стало полной неожиданностью, ведь компания в течение года работала над проектом, вложила в него 243 млн рублей, полностью выполнила оговоренные шаги и даже провела международный конкурс на разработку архитектурно-градостроительного решения. Теперь власти намереваются расположить там яхт-клуб, а еще огромный торгово-развлекательный центр.

Новые планы администрации Санкт-Петербурга по реновации бывшей промзоны обсудили на пресс-конференции медиагруппы «Патриот». У экспертов возникло множество вопросов, так как в этом случае потребуются большие бюджетные средства, окупаемость неочевидна, функции нецелесообразны, а риски велики. Подробнее — в материале НЕВСКИХ НОВОСТЕЙ.

Подписание соглашения с компанией «Мегалайн» прошло на Петербургском экономическом форуме-2021 при участии губернатора Александра Беглова. В декабре проект «Горской» был представлен президенту России Владимиру Путину в рамках заседания наблюдательного совета АСИ.

За год компания «Мегалайн» выполнила огромный пласт подготовительной работы, были разработаны даже разделы проектной документации, которые обычно требуются на следующих этапах освоения территории. Проведен международный конкурс на разработку проекта развития промзоны.

Администрация Александра Беглова фактически отказала и финалисту открытого международного конкурса. Им стал московско-венский консорциум под лидерством ООО «Ваухаус». В него входят (COOP HIMMELB(L)AU Wolf D. Prix & Partner ZT GmbH (Вена, Австрия), PwC (ООО «ПрайсвотерхаусКуперс Консультирование») (Москва).

Победитель разработал грандиозную продуманную до мелочей концепцию, и ее реализация позволила бы превратить заброшенную территорию в магнит не только для туристов, но и для IT-специалистов и крупных компаний отрасли. Налоговые поступления в бюджет города до 2034 года составили бы порядка 14,3 млрд рублей. Проект «Мегалайна» планировали воплотить в жизнь исключительно за счет собственных и привлеченных средств, без использования бюджетного финансирования. На «Горской» открыли бы около 17 тысяч рабочих мест.

Вместо строительства территории инноваций с IT-деревней, кластером Light Industrial, рекреационной зоной, эко-парком, современными общественными и выставочными пространствами, о которых подробно рассказывали НЕВСКИЕ НОВОСТИ, теперь ожидается появление в этой перспективной промзоне нового элитного яхт-клуба. В то время как существующие яхт-клубы города нуждаются в финансировании и модернизации устаревшей инфраструктуры.

«Буквально накануне ПМЭФ стало известно, что город намерен расторгнуть наше соглашение и заключить вместо него другое соглашение на эту же территорию. При этом господин Голованов, который вместе со мной подписывал в 2021 году это соглашение, заявил, что вообще все соглашения, которые подписываются в рамках форумов, никаких обязательств на город не накладывают. Своя рука владыка, и как говорят в народе — даю слово, а слово мое, хочу даю, хочу беру обратно. На ПМЭФ-2022 было подписано новое соглашение — с организацией "Яхт-клуб Санкт-Петербурга", которое фактически при ближайшем рассмотрении больше похоже на то, что частный яхт-клуб столбит территорию для каких-то будущих своих целей», — констатировал генеральный директор компании «Мегалайн» Геннадий Корупятник.

Кроме того, предполагается, что на берегу Финского залива в Лисьем носу разместят еще и огромный торгово-развлекательный комплекс, что особенно удивило экспертное сообщество. Предлагаемая новым договором инфраструктура отбрасывает Северную столицу в прошлое, в отличие от предыдущего проекта.

«Меня поражает неспособность людей учиться на чужом опыте, — отметила архитектурный критик Мария Элькина. — Потому что если мы возьмем набор перечисленных функций, в Европе нет ни одного успешного подобного проекта территории. Это набор на самом деле а-ля ТЦ "Мега" плюс яхт-клуб. ТЦ "Мега" — хорошая штука, но ее нельзя назвать проектом успешного развития территории. Это тоже такая не самая здоровая, но современная реалия. Это, наверное, не то, что мы хотели бы увидеть на берегу залива в "Горской", а нам рисуют примерно это».  

Мария Элькина подчеркивает, что формат торговых центров стремительно устаревает, и его будущее неочевидно.

«Уже в 2000-х их признали не самой здоровой формой проведения досуга и признали, что это скорее болезнь современных городов, чем их потрясающее достоинство. А сейчас, после пандемии, они действительно начинают вымирать. Меняется экономика, у людей меняются потребительские привычки, есть интернет-торговля, каких-то брендов сейчас просто нет. И сказать, что городу нужен еще один гигантский торговый центр — это странное предположение. Я в этом не уверена, но это может быть вообще фантастическим провалом, как торговый центр "Аура", который построили, он разорился, его перестроили, я так полагаю, что он теперь разорится снова», — уверена архитектурный критик.

Председатель общественной организации «Северо-Западный зеленый крест» Юрий Шевчук рассказал, что для любого строительства в «Горской» необходимо провести огромную работу по вывозу большого количества свалочных масс, включающих отходы от второго до пятого класса опасности. Для этого понадобятся огромные деньги. В случае проекта «Мегалайна» это должны были быть собственные средства инвестора, теперь же это ляжет тяжким грузом на бюджет города. А если не перемещать и строить поверх свалки, то это создаст опасность уже для посетителей территории.

«Объем этого загрязненного грунта, чтобы было понятно, — столько же, сколько строительных отходов у нас в год идет от всего Петербурга. И зачем все это нужно делать, если в итоге мы просто хотим построить торгово-развлекательный центр? Непонятно, во-первых, чем мы там будем торговать в нынешних условиях, во-вторых, откуда у людей найдется возможность там развлекаться. Другое дело — предложить место, где люди могли бы зарабатывать себе деньги. Где креативные люди могли бы использовать свои таланты, создавать что-то новое и красивое. Куда хотели бы возвращаться и жить, чтобы это место было центром притяжения людей со всей страны, а может и из-за рубежа. Но вот такой проект — от него город почему-то отказывается и создает совершенно банальный. У нас уже есть подобные заведения, зачем это нужно, я не понимаю?» — возмущается Юрий Шевчук.

Он также считает, что на самом деле власти все это прекрасно осознают, и у внезапной смены курса могут быть абсолютно другие, скрытые мотивы.

«Может, я ошибаюсь, но я лично вижу схему такую: просто строить жилье на свалке дорого. Нужно откуда-то взять деньги на рекультивацию этой свалки. Просто так взять деньги из бюджета под жилье не получится, наверное, нужно вначале сделать проект якобы для всех, бюджетные деньги на рекультивацию взять, подготовить площадку. А потом, когда проект разорится, пригласить инвесторов, которые будут строить жилье уже на чистом месте», — предположил Юрий Шевчук.

Специалист отметил, что и для яхт-клуба, и для торгово-развлекательного комплекса можно выбрать совершенно другую территорию, где их создать будет и дешевле, и правильнее, и не надо будет портить чужой проект.

Расположение ТЦ на берегу залива в такой удаленности от города, жилых массивов — действительно сомнительная идея. Мария Элькина отмечает, что в целом у этого направления — Комарово, Репино, Сестрорецк — есть проблема экономической устойчивости. И вообще, по ее мнению, территории у залива используют токсично.

 «Там появляются некие развлекательные учреждения, апартаменты, гостиницы, рестораны, — объясняет специалист. — Они притягивают толпы людей на выходные, создают пробки, колоссальную антропологическую и транспортную нагрузку на территорию и на трассу рядом с ней. При этом дают только краткосрочные эффекты. Это идея быстрого потока и быстрой прибыли. Все-таки идея, когда мы привозим туда легкие производства, IT-компании и не перегружаем это сознательно потоком людей, а создаем на самой территории какую-то жизнь, это более устойчивая и здоровая история. То есть мы рассчитываем не только на вот этот маятниковый поток на выходные, а все-таки на то, что эта территория будет жить, что будет создаваться некий задел на будущее города».  

Она привела в пример реализацию подобного проекта в Роттердаме, где рядом с водным транспортом есть легкие производства, и это является основой развития экономики города — вся идея сделана с большим прицелом на будущее.

О будущих сложностях, с которыми столкнется новый проект, рассказал и руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Игорь Кокорев. Он уверен, что для торговой и сопутствующей функции эта локация является более спорной, чем для Light Industrial, потому что удаленность метро, систем общественного транспорта, кварталов массового проживания — это все повышает риски и требует более точного подхода как к созданию проекта, так и к его дальнейшему продвижению и эксплуатации.

«Уже смотря на проект планировки, можно отметить, что складская индустриальная функция заменена на сочетание торговли, развлечений, общественного питания, досуга. Причем в очень большом объеме. Также присутствуют яхт-клуб, конноспортивный комплекс, а это функции, которые требуют повышенного внимания к управлению эксплуатацией. То есть они очень зависят от экспертизы, от правильного подбора команды проекта, от точности эксплуатации и продвижения. И в сумме это дает бо́льшие риски при реализации», — объясняет специалист.

Мария Элькина отметила, что непостоянство города и сложности взаимодействия с некоторыми комитетами ужасно сказываются на качестве проектов.

«На самом деле в Петербурге все хуже, чем кажется. У обывателя может сложиться впечатление, что в городе можно построить все что угодно, и те, кто хотят, строят потрясающие интересные проекты. На самом деле все, к сожалению, немножко не так. В городе очень хорошо строится жилье. Если оно в хорошей локации, то это жилье получше. К сожалению, у нас жилье не очень хорошего качества появляется не только на окраинах, но и, например, в сером поясе, на намыве. Это обусловлено тем, что ни город, ни компании не занимаются тем, чтобы простраивать долгосрочную экономику», — посетовала архитектурный критик.  

Впрочем, она считает, что в данной ситуации нужно спокойно и аргументированно вести диалог с городом и рассказывать о преимуществах проекта компании «Мегалайн» — тогда, возможно, получится что-то изменить.

«Мы пока еще настроены бороться за этот проект на этом месте. И я уверен, что мы победим. Потому как наш город не должен спустить нашей администрации подобный проступок», — подчеркнул Геннадий Корупятник.