Четверг, 29 сентября 2022

8

Санкт-Петербург

«Наступают на московские грабли»: Смольному предложили учесть ошибки столицы при возможном расселении хрущевок

Город
Эксклюзив Невские новости эксклюзив

Тема реновации — одна из самых обсуждаемых в Петербурге. Претензиями жителей к принятому городскому закону о комплексном развитии территорий (КРТ) заинтересовался даже глава Следкома РФ Александр Бастрыкин, несколько дней назад он поручил подчиненным досконально разобраться в новом петербургском законе. НЕВСКИЕ НОВОСТИ узнали у московского эксперта Федора Щепетова, какие ошибки допустили чиновники Смольного, поторопившись принять скандальный «закон о реновации».

«Наступают на московские грабли»: Смольному предложили учесть ошибки столицы при возможном расселении хрущевок

В столице реновация стартовала еще в 2017 году, за пять лет московские власти успели столкнуться и с протестами жителей, и со стихийными собраниями во дворах, и со сбором подписей под петициями, и со злоупотреблениями застройщиков. С внесением изменений в городское законодательство под напором общественности — тоже. НЕВСКИЕ НОВОСТИ поговорили с экспертом в сфере GR и конфликтологии, московским политконсультантом Федором Щепетовым о том, с какими подводными камнями в ходе реновации могут столкнуться петербуржцы: чего нам ждать и к чему готовиться.

— Федор, хрущевки — зло или благо для современного мегаполиса?

— Они появились в ходе восстановления страны после Великой Отечественной войны. В тот момент стояла задача просто расселить коммуналки, любая отдельная квартира была для людей роскошью и казалась дворцом после переезда из маленькой комнатушки, где не было даже своего санузла. Однако в случае с осуществлением реновации нельзя ни в коем случае забывать про права граждан. Нужно определиться с главными реперными точками при сносе хрущевок: опираться на мнение самих граждан. В Москве, я считаю, очень правильно было проведено сначала голосование и только потом объявлена программа реновации. То, что решение о включении дома в программу реновации принимали сами граждане.

— Альтернативы сносу в виде реконструкции или капремонта нет?

— Пятиэтажки сложно ремонтировать, в них сложно менять коммуникации, у большинства из них коммуникации замурованы в стены, нет подвалов, есть техподполье. К тому же в хрущевках нет лифтов, что сильно ограничивает маломобильные группы жителей. Поэтому и было принято решение «коврового» сноса хрущевок.

Изначально в программу реновации в Москве вошли более 8 000 домов. Считалось, что она будет воспринята на ура, но тут покатилась волна протестов. Первая уступка, которая была предпринята правительством Москвы — голосование по поводу включения того или иного дома в программу (основание — две трети, плюс один голос собственников жилья). Были сложности с «молчунами» — теми, кто не хотел или не смог принять участие в голосовании: пропустил, не разобрался, долгое время отсутствовал и так далее. Изначально невысказанная позиция по умолчанию принималась как позиция за снос дома. Но под нажимом общественности стали учитываться только голоса реально проголосовавших.

Федор отметил, что при правильно выстроенном диалоге с жителями те сами голосуют за снос панельных хрущевок как худшего образца городской застройки. Он видит ошибку петербургских властей в отсутствии грамотной информационной кампании. Особенно с учетом нашего исторического прошлого: опыта целых поколений горожан, которых принудительно переселяли из центра на необжитые окраины, что никак не улучшало их жизненную ситуацию. В массовом сознании петербуржцев живо тождество: переезд из центра равен падению качества жизни.

— Логично, что глава СК проявляет интерес к защите прав петербуржцев. Ситуация с протестами против реновации в Москве развивалась по-другому: в 2017 году столичные власти быстро реагировали на возражения и учитывали мнения москвичей. Из 8 000 домов, которые попали в программу КРТ, в результате голосования остались около 4 500. Для обращения внимания значимых фигур, в полномочия которых входила бы возможность влиять на ситуацию, не осталось временного промежутка, да и смысла уже не было.

В Петербурге все развивается куда менее динамично. Произошел ощутимый разрыв между опасениями и претензиями горожан и реакцией на них со стороны исполнительной власти.

— Но ведь и программа КРТ еще не запущена, еще не выбрано ни одного дома.

— Протесты и появляются потому, что нет действия. Еще нет ни одного нарушения, но люди уже ждут и готовятся к худшему. Нет доверия к власти! Главное, что сейчас, на мой взгляд, Смольному нужно делать — это показывать, как программа будет влиять на улучшение жилищных условий и городской среды. Нужна грамотная PR-кампания, информационное сопровождение не должно ограничиваться размещением примитивных пропагандистских постов в пабликах во «ВКонтакте», не имеющих никакого отношения к реновации.

— С берегов Невы видится: Москва в итоге приняла массовый снос типовых хрущевок 1950–1970-х годов под строительство нового жилья. Но большинство новостроек, участвующих в программе расселения, в столице расположены рядом со старыми домами «переселенцев». Каким образом москвичи отстояли прежний уклад жизни и возможность пользоваться привычной инфраструктурой?

— В Москве новое жилье, предоставленное по программе реновации, изначально планировалось в том же районе. Московский район по площади равен петербургскому муниципалитету. Но даже в рамках самой маленькой административной единицы стоимость, казалось бы, равнозначного по метражу жилья может отличаться в зависимости от локации. Я думаю, что речь должна идти не о муниципалитетах и районах, в рамках которых расселенным по программе реновации будут предоставлять жилье, а о километрах и радиусе.

— Сталкивались ли москвичи со злоупотреблениями со стороны застройщиков?

— Конечно. Задумаемся: чем вообще можно привлечь людей при переселении? Тем, что они получат жилье, которое будет качественнее и больше по площади. Например, в Москве первые «переселенцы» получали квартиры с таким же количеством комнат, но с просторными коридорами, санузлами и кухнями. Можно было переехать из маленькой однушки площадью 29 квадратов в однушку в 39 квадратов, но с современной планировкой. Однако застройщики достаточно быстро смекнули, что им можно предоставить жилье, которое будет площадью не меньше, главное — с таким же количеством комнат. И закончилось все тем, что людям стали предлагать переехать из одного спичечного коробка в другой. Дома для программы реновации строились уже со специальными планировками, отличными от тех, что выставлялись на свободную продажу.

— Получается, в законе должен быть предусмотрен еще и механизм контроля планировок, серий домов? Мы все знаем, что качество строительства бюджетного жилья в России традиционно невысокое. В случае строительства по господряду девелоперу даже не надо продавать свои метры. Такие новостройки часто не лучше самих хрущевок, которые предлагается снести.

— Я думаю: логично будет, если в Петербурге появится наблюдательная комиссия, куда войдут представители всех фракций городского парламента, которые будут принимать новое жилье, оценивать его качество, качество отделочных работ. Да, это определенная нагрузка и для народных избранников, и для исполнительной власти, и для застройщиков. Но по сути ситуация может стать своеобразной избирательной кампанией, когда горожане увидят, кто есть кто. Велик соблазн перейти сразу к навязыванию переездов, но нужно понимать, что протестный потенциал в Петербурге очень высок. Если вы хотите добиться того, чтобы люди вышли на улицу, у них нужно отобрать жилье. Посмотрите, какая самая протестная группа сегодня в любом городе — это обманутые дольщики. Поэтому в случае с КРТ нахождение компромисса с гражданами — приоритетная задача.

— Не проще ли воспользоваться финансовой компенсацией?

— Куда может переехать человек, получив компенсацию даже по рыночной стоимости квартиры в пятиэтажке? Только в еще одну пятиэтажку.

Из обстоятельного разговора с московским экспертом мы вычленили несколько ключевых моментов. Первый касается самой организации переселения. О том, какие территории подпадут под действие нового закона, горожане должны узнать как можно раньше, а не за прописанное в нем количество суток. Люди не могут жить на пороховой бочке. Они должны понимать, когда планируется расселить их дом: в этом году, в следующем, через пять или даже через десять лет. Они делают ремонт, размениваются, расширяются, покупают жилье взрослеющим детям — это обычных ход жизни. Его нельзя принудительно ломать за 60, 90 или 120 суток, внезапно объявляя квартал зоной КРТ.

Во-вторых, важно, чтобы люди с самого начала понимали, куда они будут переезжать: в какой район и в какое муниципальное образование, сколько этажей будет в новом доме и какова вокруг него инфраструктура.

Подведем промежуточный итог: что такое равнозначная квартира по стандартам московской реновации? Согласно закону «О статусе столицы Российской Федерации» это та квартира, жилая площадь и количество комнат в которой не просто не меньше, чем в прежней, но и общая площадь больше. Она имеет улучшенную отделку. И главное — находится в многоквартирном доме, который расположен в том же районе города.

Если говорить о совершенствованиях относительно московских принципов реновации, я бы предложил Петербургу не наступать на московские грабли и предоставить человеку выбор из трех вариантов нового жилья в разных локациях и на разных этажах. Кому-то, как маломобильным людям и людям с ограниченными возможностями, больше подойдёт первый этаж. Для кого-то он, наоборот, неприемлем, поскольку больше шума с улицы. Одним важна близость к объектам транспортной инфраструктуры, другим, наоборот, хочется жить вдали от суеты. Нужно позволять людям выбирать, выбор сразу снизит число конфликтных ситуаций.

Город, безусловно, должен развиваться. Но при этом не должны ущемляться права граждан. Особенно тех, которые не самые богатые и привилегированные. Сейчас в Петербурге принят закон о принудительном переселении. Чтобы он перестал таковым быть, чтобы действительно стал нужным для города законом о КРТ, должны быть совершенно другие социальные гарантии, разработаны новые нормативы и введена прозрачная система общественного контроля. Реновация — это программа по улучшению качества жизни граждан, и никак иначе.

— О каких социальных гарантиях идет речь?

— Задумаемся: кто не хочет переезжать? Например, тот, кто недавно вложился в дорогостоящий ремонт своей квартиры. Таким людям можно только посочувствовать, но тормозить процесс развития города они, конечно же, не должны. Однако войдя в положение, возможно, в законе стоит закрепить некую компенсацию «за ремонт» или предоставлять квартиру с соответствующей отделкой комфорт-класса, не эконома. А также помочь с самим переездом людям из уязвимых слоев населения: людям пожилого возраста, семьям с инвалидами или маленькими детьми. В Москве в программе реновации предусмотрена помощь в перевозке мебели.

Необходимо тщательно продумать временной зазор, где должны находится все эти люди во время переезда и нового ремонта на новом месте.

Люди, которые живут в пятиэтажках — не олигархи. Их мебель не выдержит переезд. Эту мебель, условно назовем ее гарнитуром «Венгрия», купленную давным-давно и когда-то считавшуюся хорошей, разобрать и собрать можно только один раз. То есть закон о КРТ принудительно толкает людей на дополнительные серьезные траты, к которым не все из них готовы. Причем тогда, когда из России уже ушла бюджетная IKEA. На мой взгляд, однозначно нужна дополнительная компенсация при переезде. Любой переезд обходится в существенную копеечку. Сделать ремонт, перевезти мебель, докупить ту, что развалилась — в итоге к новой квартире вынужденные переселенцы должны добавить еще половину ее стоимости из своего кармана. Хотя они о переезде не просили.

В Москве к самой реализации программы были подключены органы социальной защиты.

— Вопрос лишь в том, должны ли компенсации вводиться неким «ковровым» образом или все-таки точечно, индивидуально?

— На мой взгляд — «ковровым», потому что переезд нужен в первую очередь не самому человеку, а государству, которое объявило программу развития территорий.

Напомним: на данный момент в Петербурге ни о какой компенсации за сам переезд речи не идет — только о компенсации за метры. За свою квартиру в хрущевке можно будет получить другую или взять деньгами. Не учитывается даже тот факт, что рыночная стоимость равнозначной квартиры в пределах одного и того же района может сильно отличаться. Город готов предоставить дополнительную помощь только очередникам: до 2,1 млн рублей на одиноко проживающего человека и 1,1 млн на каждого члена семьи для доведения площади жилья до социальной нормы.

Когда Смольный будет чертить границы КРТ, все хрущевки, оказавшиеся внутри зоны, попадут в программу по умолчанию. Авторы городского закона уверены, что оставили петербуржцам право выбора. И действительно, жильцы каждого такого дома смогут инициировать общее собрание, которое решит его судьбу. Дом останется в программе, если за расселение проголосуют более двух третей собственников. На голосование отводится всего 90 дней. В предложении Смольного было и того меньше 60. Дополнительные 30 накинули депутаты ЗакСа после первого чтения.

Кажется, что с волеизъявлением жителей дело обстоит точно так же, как в Москве. Однако, судя по тексту закона, нет четкого понимания, как чиновники будут учитывать голоса тех, кто по разным причинам не сможет принять участие в домовом собрании, тех самых «молчунов», о которых Щепетов говорил выше.

— Федор, согласно петербургским законам за вступление дома в программу КРТ имеют право голосовать не только собственники квадратных метров, проживающие по договору соцнайма, приравненные к представителям собственников, но и арендаторы. Они тоже участвуют в общих домовых собраниях, но будет ли учтен их голос при реновации, непонятно.

— Это ненормальная ситуация. При таком раскладе появляется почва для манипуляций с судьбоносным для целого дома решением. Конечно, нужно решение большинства. Но учитываться должны только голоса собственников и никак не арендаторов. Я бы даже сказал: голосовать должны не головы, а метры. Даже у однушки может оказаться 6 законных владельцев, большинство из которых в ней даже не живет. Таким удаленным собственникам не важны ограничения по радиусу переезда, не им придется менять школу или детский сад детям, менять привычные маршруты общественного транспорта и магазины. Не им и решать.

По мнению целого ряда экспертов, реновация в Москве базируется на трех китах: практически неисчерпаемом бюджете, развитом строительном комплексе и коммерческой эффективности. В Северной столице эти киты не водятся, а рынок жилья стагнирует. Тем не менее Смольный навязал, а ЗакС спешно принял соответствующий закон о КРТ.

Из очевидных плюсов московского опыта: программа реновации в Москве привела к рождению совершенно нового подхода к стройке и утилизации строительного мусора. Пыльнее и захламленнее столица не стала. Петербург же и без массового сноса домов испытывает дефицит мощностей для переработки отходов. В таких условиях снос хрущевок создаст огромные объемы строительного мусора, которые некуда будет девать.

Авторы законопроекта, разумеется, хотели «как лучше»: добавить комфорта петербуржцам и обновить городскую среду. А на деле получили документ, который фактически отменил право собственности некоторых из нас на свое жилье, наделив чиновников правом принудительного расселения.

Ранее НЕВСКИЕ НОВОСТИ уже обсуждали закон о комплексном развитии территорий с аналитиком рынка недвижимости.