Советы домов как эффективное средство управления. Ответы на наболевшие вопросы

27.11.2015 15:19 188
Вопросы ЖКХ волнуют каждого без исключения жителя нашего города. Ведь ежедневно мы сталкиваемся с теми или иными проблемами из области обслуживания многоквартирных домов. Насколько эффективным будет их решение напрямую зависит от активности самих владельцев жилья.

Санкт-Петербург, 27 октября Вопросы ЖКХ волнуют каждого без исключения жителя нашего города. Ведь ежедневно мы сталкиваемся с теми или иными проблемами из области обслуживания многоквартирных домов. Насколько эффективным будет их решение напрямую зависит от активности самих владельцев жилья. Создание Совета дома является отличным подспорьем в организации отлаженной схемы взаимодействия с жилищно-коммунальными службами. НЕВСКИЕ НОВОСТИ попросили поделиться своим опытом ведения дел председателя Совета дома (пр. Маршала Жукова, 70, к.1) Евгению Старкову.

1.​Какая правовая база у деятельности Советов домов?

Создание Совета дома предусмотрено статьей 161 Жилищного Кодекса. Она гласит: «собственники помещений на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме». Совет дома создается для защиты прав и интересов жителей, контроля над деятельностью управляющей организации,  решения вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом. Совет формируется на общем собрании собственников.  Также на собрании определяется количество членов совета и  ответственный председатель, которого жители уполномочили решать текущие вопросы по управлению домом.

Председатель Совета дома на основании доверенности, выданной собственниками помещений, может заключать договор управления домом, осуществлять контроль над качеством работ и услуг по текущему содержанию дома, на основании доверенности -защищать права собственников в суде по делам, связанным с управлением МКД.

2.​Как расставляются приоритеты - что ремонтировать в первую очередь, на что обращать внимание. Кто выступает экспертом и инициатором? Кто обращает внимание на проблемные зоны?

Дом необходимо рассматривать как целостный неделимый объект, основой которого является фундамент, несущие стены и крыша. Состояние этих элементов напрямую связано с безопасностью и комфортностью проживания в любом доме. Ежегодно, весной и осенью управляющие организации проводят осмотр общего имущества дома и начинаться он должен с осмотра фундаментов, несущих конструкций здания, крыш, чердаков подвалов, лестниц. Поскольку все вышеупомянутое является общим имуществом дома, ответственность за состояние данного имущества несет каждый собственник жилого и нежилого помещения расположенного в жилом доме, поэтому избранный собственниками Совет дома, на который при взаимодействии с управляющей организацией в обязательном порядке должен присутствовать при проводимых управляющей организацией осмотрах. И собственник, как участник осмотра, и представители управляющей организации могут обращать внимание каждого из участников осмотра на проблемные зоны. Все обнаруженные отклонения от нормативных характеристик в обязательном порядке фиксируются в Актах осмотра. Своеобразным пособием или ориентиром по выявлению отклонений от нормы может служить Постановление Госстроя №170 от 2003 года или ВСН-56-88. Представителям Совета дома необходимо изучать такого рода документы, чтобы понимать, на что необходимо обращать внимание при осмотре общего имущества. Нужно не забывать каждому собственнику о том, что снос здания, в случае признания его аварийным и не подлежащим восстановлению, согласно ЖК РФ, осуществляется за счет средств на капитальный ремонт дома, в связи с чем и к выбору представителей совета дома необходимо подходить ответственно и каждому собственнику необходимо проявлять активное участие в сохранении общего имущества. В плане проведения текущего ремонта в первую очередь целесообразней отдать приоритет ремонту фундаментов, несущих конструкций, крыш, ликвидации причин протечек, восстановлению надлежащего функционирования инженерных систем дома, запорной и регулирующей аппаратуры в подвалах и чердаках, мероприятиям по энергосбережению и энергоэффективности (утепление трубопроводов отопления и ГВС на чердаках и в подвалах, замену окон и дверей, установку датчиков движения, установку доводчиков на дверях общего пользования, замену ламп накаливания на светодиодные, проведение мероприятий по обследованию дома тепловизором для выявления мест с наибольшей утечкой тепла).

3.Часто ли возникают разногласия между жильцами? За кем остается последнее слово в решении вопросов?

Население дома разнородно и по социальному и по материальному признакам, имеет различный уровень образования и культуры, поэтому проблемы взаимодействия будут существовать. В связи с чем, важно, чтобы в доме сложился такой Совет дома, в котором представлены разные категории собственников, способные договариваться как между собой, так и принимать консолидированные решения, устраивающие все группы граждан. Разногласия между жильцами возникают, как правило, на почве личной неприязни, нежелания слушать и слышать друг друга, нежелания отдельных граждан соблюдать правила общежития. На мой взгляд, в каждом доме, прежде всего, должен быть заключен договор — соглашение между собственниками, определяющий порядок и условия «общего жития» в доме. Что дадут эти правила и условия? Прежде всего - снимут напряжение между гражданами, возникающие между ними, например на почве курения в местах общего пользования, проведения строительных работ, прослушивания музыки, захламления коридоров и лестничных маршей, захват общего имущества дома (установка так называемых отсечек в коридорах, препятствующих доступу к распределительным электрощитам и инженерным коммуникациям). Обязательность участия в общих собраниях.

4.​Как осуществляется распределение денежных средств? Откуда они вообще поступают - из отчислений жильцов или от ЖЭКа?

На общем собрании жители сами определяют способ финансирования тех или иных работ. При предоставлении соответствующего Протокола Собрания собственников и решения, могут быть внесены изменения в договор с управляющей организацией. Например – об изменении перечня работ по текущему ремонту и включения их в стоимость услуги по принятому в городе тарифу, или увеличения тарифа для производства дополнительных работ. Увеличенная стоимость по строке «Текущий ремонт» будет отражаться в квитанции.

5.​Как решается вопрос с неплательщиками?

Работу с неплательщиками должна вести Управляющая организация, задолженность взыскивать через суд. Способов решения проблемы с неплательщиками со стороны других собственников нет.

6.​Как решен вопрос с капитальным ремонтом? Участвуете в городской программе, стоите в очереди на ремонт или взяли этот вопрос в свои руки?

В нашем доме в 2014 году открыт специальный банковский счет, владельцем счета выбран региональный оператор. Дом постройки 1999 года. По долгосрочной программе капитального ремонта запланированы только четыре вида работ: ремонт кровли - 2021-2023, ремонт систем ГВС и ХВС — 2033-2035, ремонт и замена лифтов 2030-2032. В долгосрочной программе отсутствуют крайне необходимые для нашего дома работы по восстановлению гидроизоляции фундамента, ремонт фасадов (выветривание по углам здания цементного раствора между кирпичной кладкой приводит к значительным теплопотерям и преждевременному разрушению кирпичной кладки, смещению точки росы к внутренним стенам помещений, в результате чего происходит образование плесени и грибка), ремонт и модернизация системы теплоснабжения (проблема с отоплением на нижних этажах), ремонт и модернизация системы электроснабжения (необходимость отсоединения электропитания лифтов от хозяйственного освещения, восстановление надежности энергоснабжения дома, мероприятия по энергосбережению и энергоэффективности). Собрание собственников сможет принять решение о повышении взноса на капитальный ремонт и реализовать не отраженные в долгосрочной программе работы в более ранние сроки. К сожалению, до настоящего времени не решен вопрос выставления счетов на уплату взносов. Специальный счет — это, прежде всего взаимная ответственность сторон: собственников и регионального оператора, паритетность во взаимоотношениях на начальных стадиях проведения капитального ремонта и приемки выполненных работ, контроль поступления и расходования средств. Надо отметить, что долг по взносам на капитальный ремонт следует за жилым и нежилым помещением в доме, поэтому при покупке квартиры теперь нужно отслеживать и уплату взносов предыдущим собственником, квитанции на уплату взносов желательно получить от предыдущего собственника и хранить квитанции бессрочно.

 

Новости партнеров: