Договор социального найма: какие подводные камни он таит для управляющих компаний

03.04.2016 19:36 607
Наниматели жилья – особая категория жителей дома, которая не так проста для управляющих компаний, как собственники квартир

Санкт-Петербург, 3 апреля Наниматели жилья – особая категория жителей дома, само их существование в юридическом плане должно быть оформлено целым пакетом документов, не говоря уже о взаимодействии с управляющей и ресурсоснабжающими организациями  в части платы за ЖКУ. Об этом шла речь на круглом столе с участием представителей различных служб и ведомств, включая прокуратуру, который состоялся 29 марта под эгидой Общественного совета ТСЖ, ЖСК, УК Невского района в местной администрации.

По мнению юриста в сфере ЖКХ Владимира Рогинкина, в Петербурге сложилась многолетняя практика, нарушающая законодательство РФ. «Как это происходит сейчас, – объясняет Рогинкин, – собственник государственного фонда в лице администрации района, через своего представителя по доверенности ГУ ЖА, взимает плату за жилое помещение и коммунальные услуги через платежного агента ГУП ВЦКП «Жилищное хозяйство». Это противоречит пункту 4 статьи 155 Жилищного кодекса и некоторым другим статьям, а также 354-м Правилам. Как все должно выглядеть, если следовать законодательству? УК предоставляет нанимателям (потребителям) по договору социального найма услуги по содержанию и ремонту жилого помещения и предоставления коммунальных услуг. УК рассчитывает для нанимателей (потребителей) по договору социального найма размер платы в соответствии с законом. УК предоставляет нанимателям (потребителям) по договору социального найма платежные документы на оплату оказанных услуг. УК производит перерасчет платы. Однако вместо этого начисление платы и предоставление платежных документов производит ВЦКП «Жилищное хозяйство», а не УК. Несоблюдение данного порядка, нарушает целостность взаимоотношений между потребителями и исполнителями. Лишает потребителей (нанимателей по договору социального найма) права на получение достоверной информации и возможность пользоваться правами, установленными в Правилах №354 и Правилах №491. УК не имеют возможности вести полноценный бухгалтерский учет и правильность расчета платы для всех потребителей в многоквартирном доме, так как данные по потреблению коммунальных услуг и начислению платы по нанимателям отсутствуют по причинам указанным выше. Кроме того, управляющие организации несут финансовые обязательства перед РСО за поставленные коммунальные ресурсы по всем квартирам в МКД в том числе и по квартирам госфонда. В связи с тем, что расчеты с нанимателями, и получение денежных средств производится на расчетный счет сторонней организации, у управляющей компании отсутствует возможность вести полный бухгалтерский учет. Денежные средства за коммунальные услуги нанимателей перечисляются СПб ГУП «ВЦКП «Жилищное хозяйство»  в РСО обезличенными платежами, что не позволяет в дальнейшем определить период оплаты, в связи с чем у УО возникают необоснованные долги перед РСО. УО не могут в одностороннем порядке выставлять счета – извещения нанимателям (нанимателям выставляет счета–извещения наймодатель), так как при наличии двух счетов–извещений неизбежно наступит социальное напряжение (жалобы во все государственные инстанции, внутренние разбирательства, хаос)».

Стоит добавить, что если при начислении платы собственникам учитывается общедомовые нужды, то в случае с нанимателями об этом почему-то «забывают».

Напомним также про решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленобласти от 10 сентября 2014 по делу А56-42598/2014. Управляющая компания подала иск в адрес администрации района, настаивая, чтобы ей был выплачен долг за нанимателей. А судья постановила отказать, так как администрация является ненадлежащим ответчиком и, если исходить из положения статьи 67, части 3 статьи 153, части 4 статьи 155 ЖК, следует, что именно наниматели (а не собственник, то есть наймодатель), должны вносить плату за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные платежи управляющей организации.

По мнению Владимира Рогинкина, если установить требуемый законом порядок, это приведет к радикальному сокращению задолженности по ЖКУ. Даже странно, верно? Законодательство,  вдруг, устроено так, чтобы все было удобно и правильно, но не используется.

«Вместе с несколькими председателями правления ТСЖ и ЖСК мы пытаемся разобраться в этой проблеме, бороться с ней! На уровне района состоялось большое совещание с участием представителей от различных служб и ведомств, включая прокуратуру. В основном, все они отвечали, что вопрос находится  в ведении Жилищного комитета. Разумеется, мы обращались и туда, но не нашли понимания. Нам объяснили, что действующая схема законна. Лично я теперь готовлю запрос в вышестоящую инстанцию, в генеральную прокуратуру», - поясняет Рогинкин.

Денис Михайлов, председатель президиума Общественного совета ТСЖ, ЖСК, УК Невского района, напомнил участникам круглого стола о федеральном законе №59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», который предусматривает, в том числе, и ответственность за бездействие, а также о том, что орган государственной власти не вправе проводить проверку в отношении самого себя. «Мы просили провести проверку правильности начислений ГУ ЖА нанимателям, – резюмировал Денис Михайлов. – В ответ получили: «Управляющие организации начисляют без серьезных ошибок», то есть по нашему обращению о необходимости проверки ГУ ЖА, это же ГУ ЖА нас же и проверило. Мы бы хотели по-хорошему выйти на механизм трехстороннего взаимодействия управляющей организации, ГУ ЖА и ВЦКП в части начислений нанимателям, но нам навстречу не пошли. Придется общаться на языке официальных документов, может кого-то премии лишат, и тогда дело пойдет по-другому…».

P.S. Самое важное – рекомендация всем председателям правления: внимательно посмотрите на средства, которые поступают от жителей вашего дома. Вы уверены в каждой копейке? Всю ли сумму вы получаете? Верны ли начисления? Потому что если в вашем доме есть наниматели жилья, то вполне вероятно, что на эти вопросы будет один ответ: три раза «нет»... Но не все так печально! О позитивных подвижках в этом вопросе НЕВСКИЕ НОВОСТИ расскажут позже.

Новости партнеров: