Эксперт: роста цен на недвижимость будет не избежать, но смягчить поправки к «закону о дольщиках» все же необходимо

16.03.2018 16:22 782
Федеральный закон о долевом строительстве № 214-ФЗ может быть пересмотрен и смягчен. Это пойдет на пользу рынку в переходный период, но жилье все равно подорожает, хотя и не сразу.

Федеральный закон о долевом строительстве № 214-ФЗ может быть пересмотрен и смягчен. Это пойдет на пользу рынку в переходный период, но жилье все равно подорожает, хотя и не сразу.

Ужесточение законодательства о долевом строительстве стало вынужденной мерой правительства, направленной на решение вопроса обманутых дольщиков. Но оказалось, что это решение имеет свои подводные камни, которые после длительных дебатов были все же учтены правительством Санкт-Петербурга. На международной выставке коммерческой недвижимости MIPIM 2018 вице-губернатор Санкт-Петербурга Игорь Албин объявил, что в ближайшее время в Федеральном собрании РФ изменения к «закону о дольщиках» будут рассмотрены. НЕВСКИЕ НОВОСТИ выяснили, что это за изменения, откуда они взялись, что будет с долевкой и к чему все идет.

Зачем им это нужно

Инициатива подготовки поправок в закон о долевом строительстве в прошлом году поступила от строительного сообщества Северной столицы. После рассмотрения соответствующих предложений рабочей группой по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства было принято решение обратиться к губернатору, который подписал соответствующее обращение к председателю Совета Федерации РФ Валентине Матвиенко. На нее, как на верного представителя города, авторы законопроекта возлагают большие надежды.

Если все пройдет гладко, и соответствующие пункты будут утверждены, у застройщиков  после 1 июля останется возможность финансировать проект не только за счет кредитов, но и с привлечением средств аффилированных лиц. Также они смогут иметь счета в нескольких уполномоченных банках, а не в одном, что поможет предотвратить потенциальные злоупотребления со стороны «банка-монополиста». Важным пунктом станет также право строителей защищаться от претензий налоговых и властных органов без приостановки привлечения долевых средств, и возможность распоряжаться средствами со специального банковского счета сразу после официального ввода дома в эксплуатацию, то есть без риска, что получение ключей последним дольщиком затянется по независящим от строителя обстоятельствам.

Также законопроект развивает переходные положения Закона № 218-ФЗ таким образом, чтобы новые правила не затронули ранее начатые масштабные проекты застройщиков. 

Последние игроки

Впрочем, эксперты полагают, что эти поправки уже вряд ли кардинально повлияют на ход вещей. С прошлого лета в Санкт-Петербурге было выдано разрешений на строительство 13 миллионов квадратных метров жилья. Таким образом, застройщики мобилизовались перед лицом грядущего ужесточения законодательства и подготовились к последнему «долевому прорыву».  Все эти дома будут выводиться на рынок в ближайшие несколько лет, пока вопрос с долевкой не будет решен – окончательно и скоропостижно.

«Готовясь к изменениям, которые произойдут после вступления в силу ряда положений №218-ФЗ, большинство застройщиков постаралось в кратчайшие сроки оформить свои земельные участки и получить максимальное количество разрешений на строительство по старым правилам, – заявил НЕВСКИМ НОВОСТЯМ генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. – Так что новые требования закона будут актуальны только для тех объектов, которые застройщики не успеют оформить до 1 июля. Через два с половиной года практика долевого строительства будет прекращена, поскольку президент Российской Федерации поручил правительству подготовить все необходимые законодательные акты для полного перевода строительной отрасли на проектное финансирование. Тем не менее, поправки в закон необходимы для тех компаний, которые будут получать разрешение на строительство  по новым правилам».

Время перемен

По словам эксперта, подорожания недвижимости будет не избежать, хотя произойдет оно не сразу.

«Отсутствие у застройщиков возможности привлекать средства граждан при строительстве жилья приведет к повышению цены за квадратный метр. Способствовать этому будут три фактора: удорожание денег за счет замещения средств дольщиков кредитами банков, сокращение объемов строительства и уменьшение конкуренции за счет ухода с рынка компаний, которые не выживут в новых условиях, – рассказал Белоусов. – Пока у петербургских строителей есть примерно трехлетний запас прочности, но уже через несколько лет нововведения приведут к росту цен на 20-30% от текущей стоимости квадратного метра. Причем поначалу цены будут расти незначительно, и мы будем наблюдать небольшой их подъем по тем объектам, которые еще будут вводиться по старым правилам. Однако с наступлением эпохи проектного финансирования, и спустя год-полтора, начнут продаваться готовые квартиры во введенных в эксплуатацию новых домах. И вот тогда велика вероятность скачка, когда цены энергично пойдут вверх и спустя пять-шесть лет серьезно вырастут».

Тем не менее, в переходный период смягчающие поправки к 214-ФЗ понадобятся тем строителям, кто не успел оформить проекты вовремя, а также компаниям, приобретающим землю у девелоперов.

«У крупных компаний-застройщиков всегда есть земельные портфели, резервы, которые они сейчас старались заблаговременно оформить под застройку, – заметил эксперт. – Но кроме того, на рынке есть девелоперы, не строящие сами: они приобретают землю, оформляют проект и продают его. К сожалению, чаще всего пакеты документов на такие участки формируются таким образом, чтобы разместить на этих территориях максимально возможные объемы жилья. Впоследствии продажа такого жилья может оказаться не выгодной, и приобретатели земель будут вынуждены переоформлять проект. Это значит, что им придется получать новое разрешение на строительство по новым правилам. Вот как раз для этих компаний изменения законодательства будут просто жизненно необходимы».

В сухом остатке получается, что отказ от долевого строительства для отрасли все равно неизбежен, а грядущее ужесточение 214-ФЗ, о котором было объявлено в прошлом году, станет переходным этапом, позволяющим отрасли принять новые правила и подготовиться к эпохе проектного финансирования. В этой эпохе не останется обманутых дольщиков, как и, возможно, некоторых игроков сегодняшнего рынка недвижимости.


Подписывайтесь на наш Telegram-канал.

Материалы по теме: