«Апрашка»: ни кола ни двора?

06.06.2018 16:59 610
Постоянный автор НЕВСКИХ НОВОСТЕЙ рассуждает о том, как сделать неказистую «Апрашку» вновь Апраксиным двором.

В современной урбанистике популярен термин «вернакулярный район». Он определяет район города не по его административным границам, а по субъективному представлению жителей и пользователей данной территории об ее особенностях, безопасности и удобстве для жизни. На основе изучения таких вернакулярных районов строятся ментальные карты, где весь город поделен на подобные «народные» местности с соответствующими названиями.

Купчино vs «Апрашка»: 1:0

Мозаика петербургской городской ткани крайне разнородна, поэтому вернакулярных районов можно выделить едва ли не сотни. В сознании граждан до сих пор жив миф о том, что Купчино – криминальный район, где проживает огромное количество антисоциальных элементов. Однако если прямо сейчас вы окажетесь в Купчино, то поймете, что этот район давно уже ничем не хуже любого другого питерского «спальника», а в чем-то и лучше. Даже официальная статистика преступлений и происшествий подтверждает данный тезис.

В то же время в городе есть по-настоящему жуткий вернакулярный район, где даже самые ужасные представления о нем найдут подтверждения. Это всем нам знакомая «Апрашка».

Апраксин двор

Торговля на этом месте идет уже более 250 лет, но никогда оно не было настолько отсталым от своего времени, как сейчас. Для всех ностальгирующих по поздним 80-м и 90-м Апраксин двор представляет собой прекрасно оборудованный и стабильно функционирующий «тематический парк», где вся ностальгия может в миг исчезнуть от погружения в реальность того времени.

Нет необходимости в глубокой исторической справке, характеризующей этот рынок. Информацию об архитекторах и владельцах, годах постройки и проч. можно с легкостью найти в интернете. Мы же с вами не будем погружаться в прошлое, а сосредоточимся на настоящем и будущем.

Идите в свой двор

Еще в 2007 году компания «Главстрой» заявила о масштабных инвестициях в проект «Апраксин двор». Планировалось создать современное торговое пространство вкупе с иными функциями. Взамен такой щедрости компания получила некоторые привилегии для строительства очередных «муравейников» на севере города. «Муравейники» были построены (и строятся до сих пор), Апраксин двор – стоит без изменений. За 6 лет компания смогла возвести только забор, и после этого контракт на реконструкцию «Апрашки» был расторгнут.

В ноябре 2017 года Совет по сохранению культурного наследия Санкт-Петербурга одобрил проект «Студии 44» известного российского архитектора Никиты Явейна. Проект получил положительные отзывы, оставалось найти платежеспособного инвестора.

В мае 2018 года стало известно, что концерн «Питер» готов вложить 7 млрд рублей в реконструкцию. Однако собственных денег у компании всего 1,5 миллиарда, а в кризисное время реализовывать проект на исключительно заемные средства – сомнительная затея.

Рыночные отношения

При этом Апраксин двор обладает уникальными возможностями для освоения под новый комплексный проект. Пространство сочетает в себе огромную (14 га) территорию в самом центре города с отличной транспортной доступностью.

Вообще, история с Апраксиным двором чем-то напоминает сказку «Удивительный волшебник из страны Оз». Там всем чего-то не хватало для счастья: Железному Дровосеку нужно было сердце, Страшиле – мозги, Трусливому Льву – храбрость. Для новой жизни «Апрашке» необходимы все перечисленные элементы.

Сердце – жилая функция

Безусловно, в таком проекте нужно строить жилье класса бизнес и премиум. Без него реконструкция Апраксина двора становится трудноокупаемым мероприятием. К тому же преобладание нежилых функций приводит к «вымиранию» района в нерабочее время, что способствует его криминализации. С этим у нынешнего Апраксина двора и так проблемы.

Современное жилье, жестко зарегламентированное и встроенное в существующую застройку старой «Апрашики», станет для проекта новым «сердцем», создав экономическую целесообразность для реализации проекта.

Мозги – креативная функция

Культурная столица России, несмотря на свое звание, имеет крайне малый портфель современных культурных пространств, отвечающих мировым стандартам. Как пример – Новая Голландия, которая даже в процессе активной реконструкции агрегирует огромный поток посетителей.

Апраксин двор имеет чрезвычайно выгодное местоположение под любую из возможных креативных функций: постоянные и временные арт-пространства, коворкинги и прочие атрибуты современного города.

Храбрость – сохранение торговой функции

Потенциальным инвесторам нужно иметь большую храбрость, чтобы сохранить торговую функцию такого проекта. Реализация повысит арендные ставки в разы, пул потенциальных арендаторов будет сильно сужен.

Петербург и так перенасыщен торговыми площадями. С учетом огромного нереализованного потенциала находящегося поблизости Гостиного двора и активной деятельности громадного ТК «Пик» и Сенного рынка, появление стандартного ТЦ в этой локации не имеет смысла.

В данном случае логичным кажется открытие торгового центра, ориентированного на внешнюю публику – туристов. Город наводняют китайцы, по-прежнему стабильно высок поток европейских туристов. Почему бы не открыть люксовый аутлет в самом центре города? Между магазинами премиум-одежды вполне гармонично можно разместить площади для реализации продукции современных российских дизайнеров. Быть может, европеец еще и поведет носом, а вот китаец точно возьмет. Главное, чтобы выглядело дороже, чем стоило.

Помимо аутлет-центра премиум-класса, полезным для развития «Апрашки» станет создание там городского блошиного рынка – наподобие знаменитой «Уделки», только цивилизованного. За примерами далеко ходить не надо. Огромное количество таких рынков можно встретить в самых престижных локациях европейских столиц.

Все – во двор!

Апраксин двор регулярно переживал пожары. Они зачастую становились для него новыми вехами развития или даже поводами для полной реконструкции и смены собственника.

На днях стартовала очередная попытка реконструкции «Апрашки». Будем надеяться, что в этот раз огонь разгорится в сердцах петербургских чиновников и девелоперов, и они найдут храбрость, а также достаточное количество ума, чтобы реализовать-таки один из самых инвестиционно привлекательных проектов в городе.

Кирилл Спасский

Материалы по теме: