Какова цена изымаемой недвижимости для госнужд: ответил КС

14:00 12.02.2019 733
Конституционный суд (КС) РФ разобрался в стоимости недвижимости, которую должны выкупить у собственников для государственных нужд.

Поводом рассмотреть соответствие Конституции части 5 статьи 13 ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту РФ – городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» послужили жалобы двух жителей Москвы, которые оказались в неоднозначной ситуации.

В 2017 году судебным решением в пользу Департамента городского имущества Москвы у Александра Качковского были изъяты 10 машиномест и один гаражный бокс под строительство транспортной развязки – Северо-Восточной хорды: участок от шоссе Энтузиастов до МКАД.  Стоимость имущества была оценена в 4 910 000 рублей по состоянию на 2013 год.

«Стоимость изымаемых у меня объектов недвижимости определена в соответствии с частью пятой статьи 13 Федерального закона по состоянию на 8 апреля 2013 года (день, предшествующий принятию решения об утверждении документации по планировке территории), - говорится в жалобе Качковского. – Поскольку я в установленный срок соглашения не подписал, Департамент обратился с иском в суд. Возражая против удовлетворения иска, я указал, что представленный Департаментом расчет выкупной цены <…> является заниженным, при этом представил альтернативные отчеты».

Согласно заключению независимой экспертизы, которые провел Александр в 2016 году, стоимость его недвижимого имущества достигает 7 353 000 рублей. Несмотря на все доводы, представленные ответчиком, суд общей юрисдикции его позицию не поддержал.

С аналогичной проблемой столкнулся и другой москвич. Александр Федосов также владел гаражом-боксом, площадью 33 кв.м. в нежилом здании. Несмотря на стоимость объекта в 1,5 миллиона рублей на апрель 2016 года, его имущество было оценено сначала в 710 тысяч рублей, но после решения суда, где Федосову удалось оспорить стоимость, цена гаража была увеличена на 80 тысяч рублей.

Пытаясь оспорить нечестную, по мнению собственников, оценку своего имущества, мужчины дошли до Конституционного суда РФ, где им удалось оспорить норму, не позволяющую им получить реальную рыночную цену за имущество, изымаемое для госнужд.

Как следует из постановления суда, КС «неоднократно указывал, что ограничения прав и свобод допустимы, только если такие ограничения адекватны социально необходимому результату и, не будучи чрезмерными». Также судьи указали на то, что хотя законодатель и вправе определять дату, на которую производится оценка имущества, однако согласно действующей редакции Земельного кодекса РФ, «размер возмещения определяется не позднее, чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости», а не как это было в первоначальной редакции Кодекса – расчет стоимости имущества происходил на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков.

«[Оспариваемый] Федеральный закон, будучи правовым актом, призванным способствовать в конкретный период созданию особых условий для устойчивого развития присоединенных к городу Москве территорий, имеет ограниченное действие во времени и в пространстве, - отмечено в постановлении КС. - Значительное расхождение во времени правовых актов, утвердивших документацию по планировке территории и предусматривающих изъятие имущества (апрель 2013 года и апрель 2016 года), может обусловить изменение, в том числе существенное, стоимости принудительно изымаемого недвижимого имущества по сравнению со стоимостью, определенной на день, предшествующий принятию решения об утверждении указанной документации».

Таким образом, суд согласился с позицией москвичей, что оспариваемая норма не учитывает возможности увеличения стоимости.

При этом, если рост цены обусловлен именно грядущими инфраструктурными изменениями, то выплата по рыночной стоимости невозможна, иначе  собственник получал бы несправедливую выгоду за счет бюджетных средств. Однако, как отметил суд, если рост цены обусловлен изменением соотношения спроса и предложения, то владелец вправе доказать это.

«Сложившаяся с 2016 года судебная практика по делам об изъятии у собственников принадлежащего им недвижимого имущества с выплатой его стоимости, определенной в соответствии с буквальным смыслом оспариваемой нормы, <...> при отсутствии в Федеральном законе <...> критериев уточнения (индексации) предлагаемых к выплате сумм – не обеспечивает надлежащую защиту прав собственников, - отмечено в постановлении Конституционный суд. - Федеральному законодателю <...> надлежит внести в действующее правовое регулирование надлежащие изменения».

Помимо этого? суд указал, что до того времени, пока изменения внесены не будут, судам общей юрисдикции, при определении стоимости изымаемого недвижимого имущества, необходимо руководствоваться его рыночной стоимостью индексируемой с учетом динамики стоимости аналогичных объектов, или данных специалистов о показателях стоимости объектов в соответствующем сегменте.

Дела Качковского и Федосова подлежат пересмотру.

Новости партнеров: