Среда, 08 февраля 2023
1

Санкт-Петербург

Банки попросили Смольный разгрузить петербургских застройщиков от социальной ответственности

Об этом заявил сегодня генеральный директор АО «ДОМ.РФ» Александр Плутник на совещании в Смольном, посвященном реализации национального проекта «Жилье и городская среда», а также переходу на проектное финансирование с 1 июля 2019 года. С этого дня застройщики России должны будут осуществлять долевое строительство только с использованием эскроу-счетов.

По словам Плутника, в Петербурге сформировался один из лучших в России строительных комплексов, и городу будет довольно просто перейти на новую модель долевого строительства.

 Санкт-Петербург отличается от других городов России: застройщики здесь более прозрачные, устойчивые,  рассказал Александр Плутник,  Но мы попросили город снять часть обязательной социальной нагрузки с застройщиков, иначе проектное финансирование будет обходиться им слишком дорого.

Под социальной нагрузкой имеется в виду необходимость строить кроме жилых домов еще и детские сады, школы, поликлиники, дороги и другие объекты социальной инфраструктуры. Эту ответственность город возложил на девелоперов, чтобы сократить отставание социальной инфраструктуры от темпов жилой застройки. По словам Плутника, чем больше объектов нужно строить в рамках одного проекта, тем больше нужно денег под эти цели, а значит — больший объем средств проектного финансирования, которое по сути представляет собой кредиты в банках.

Цена национального проекта

В совещании, кроме представителей банков и застройщиков Санкт-Петербурга, участие приняли члены правительств Санкт-Петербурга, Ленинградской, Новгородской, Псковской областей, а также министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Владимир Якушев.

По словам вице-губернатора Санкт-Петербурга Николая Линченко, в соответствии с национальным проектом «Жилье и городская среда», более пяти млн семей в год в России должны улучшать свои жилищные условия — таков указ Президента России. Так, Петербургу нужно ввести в эксплуатацию порядка 3,4 млн кв. м жилой недвижимости в 2019 году, а к 2024 году нужно вводить более чем по 5 млн кв. м в год. При этом из года в год город сохраняет положительную динамику. Но есть и проблемы, связанные с наступлением вышеобозначенных новых правил, которые вступят в силу 1 июля этого года.

 В Петербурге 192 застройщика работают по ФЗ №214,  рассказал Линченко,  В данный момент 628 домов в городе строятся по договорам долевого участия, до 2024 года по 564-м выданным разрешениям на строительство в городе построят более 18 млн кв м. При этом 94% застройщиков уже открыли эскроу-счета в банках, а остальные 6%  проблемные застройщики, с которыми мы работаем. 

По словам Линченко, 65% строящихся жилых объектов в Санкт-Петербурге имеют строительную готовность выше 30%. Это очень важно, ведь, по словам Владимира Якушева, 1 июля уже не за горами, а застройщики, чьи объекты пребывают в строительной готовности менее 30%, не смогут достроить свои объекты по старым правилам и должны будут обязательно переходить на проектное финансирование.

 Проекты, начатые по старым правилам, с 1 июля тоже обязаны переходить на новые правила,  сообщил Якушев,  Право доработать по-старому могут получить только проекты, соответствующие определенным критериям, связанным с завершенностью проекта и объемом средств, уже затраченных дольщиками. Так, такие проекты должны иметь готовность не менее 30%, а также иметь не менее десяти ДДУ в проекте. 

Как отметил Якушев, есть в России и добросовестные застройщики, которые по ФЗ №214 решают проблемы обманутых дольщиков — то есть, достраивают незавершенные объекты. Таким застройщикам разрешено работать по старой схеме с 6%-й готовностью проекта. Соответственно, добиваться проектного финансирования таким застройщикам с 1 июля не нужно.

 Есть и третья категория, которая сегодня волнует всех,  добавил Якушев,  это проекты, которые не попадут ни в первую, ни во вторую категорию и будут проработаны вручную. Нам предстоит сегодня обсудить и составить план действий по этой группе проектов.

Обсуждать этот план действий с застройщиками и банкирами Владимир Якушев решил за «закрытыми дверями» в отсутствие прессы, которую попросили удалиться сразу же, как только был зачитан последний доклад. Однако, как ранее писали НЕВСКИЕ НОВОСТИ, застройщиков сегодня волнуют высокие процентные ставки, установленные банками-разработчиками продуктов по проектному финансированию. В среднем верхний порог такой ставки колеблется от 11 до 14% годовых, а при хорошем раскладе (при 100% закрытии суммы проектного финансирования деньгами на эскроу-счетах застройщиков в банке — прим.ред) она колеблется от 5 до 6%. Если дольщики переведут на экскроу-счета сумму, покрывающую 200% кредита, взятого застройщика, то застройщик заплатит 0,01% годовых, но такой расклад маловероятен.

Банков должно хватить

Еще одна проблема, которой озабочены застройщики, связана с тем, что только 11% банков России уже разработали свои продукты по проектному финансированию строительства. В основном это государственные банки, а вот частные кредитные организации делать этого не торопятся. При этом все продукты банков примерно одинаковы, и конкуренции на их рынке сегодня нет.

По словам заместителя председателя Банка России Ольги Поляковой, банковская система готова к переходу на новые правила для долевого строительства.

 В список банков, уполномоченных предоставлять проектное финансирование застройщиков, входит сегодня 63 банка по всей России,  добавила Полякова,  Рассматривается вопрос о расширении этого перечня банков, в результате чего количество увеличится до ста уполномоченных банков. Что касается запаса капитала для финансирования строительной отрасли России, то могу сказать, что средств сегодня достаточно не только для кредитования строителей, но и для других стратегически важных отраслей нашей страны.

В российских банках сегодня уже оформлено около тысячи заявок на проектное финансирование строек. При этом на Северо-Западный Федеральный округ приходится сто таких заявок. По словам Поляковой, регион обеспечен банковскими продуктами в сфере проектного финансирования.

При этом, по словам Александра Плутника, 743 застройщика со всей страны пришли в банк «ДОМ.РФ». Сейчас еще 43 проекта проходят процедуру предоставления проектного финансирования в банке, при этом в Санкт-Петербурге общая сумма запрошенного финансирования составляет 115 млрд рублей.