00.00 00.00 00.00
Нажми «Разрешить»
Узнавай только о главных событиях в Петербурге!

Ни рубля, ни метра. Конюшенное ведомство остается заложником бюрократии

21:37 30.04.2021
Разрушающееся Конюшенное ведомство — головная боль администрации Петербурга при уже третьем губернаторе. На реконструкцию и приспособление памятника петровской эпохи под общественное пространство у города нет денег, здание превращается в руины, а инвестиционные проекты сталкиваются с сопротивлением градозащитников. Ситуация в очередной раз повторилась после появления информации о возможной передаче памятника структурам бизнесмена Года Нисанова в аренду на 49 лет по программе «Рубль за метр».

Как Конюшенное ведомство снова стало заложником неповоротливых бюрократов

На этой неделе представители творческих союзов города подписали открытое письмо Владимиру Путину.

«Вместо обсуждения с горожанами и специалистами чиновники из „инвестиционного блока“ правительства Санкт-Петербурга в очередной раз решили кулуарным образом и без каких-либо конкурсов передать Конюшенное ведомство очередному „инвестору“ в лице ГК „Киевская площадь“ (или „Фуд Сити“), опять под размещение рынков и фуд-кортов. Подобный кулуарный и непрозрачный способ принятия решений вызывает недоверие горожан по отношению к действиям городских властей, вызывает сомнения в чистоте при „выборе инвестора“», — говорится в тексте. Авторы просят сохранить здания в качестве культурного объекта. 

ГК «Киевская площадь» или другие структуры Года Нисанова в СМИ называют наиболее вероятным инвестором, который может получить право пользования комплексом по городской программе «Рубль за метр». В самой компании НЕВСКИМ НОВОСТЯМ не стали комментировать параметры проекта, под какие коммерческие цели предполагается использовать комплекс после реконструкции и предполагаемый объем инвестиций. 

Деньги через семь лет. Может быть

Ряд экспертов в сфере коммерческой недвижимости считают, что городская программа «Рубль за метр» не выгодна ни городу, ни девелоперам.

«Право аренды — очень зыбкое право. Объект требует серьезных инвестиционных вложений. Этот объект ранее уже мог перейти в собственность, если бы девелопер успел реализовать свой проект по договору. Но схема аренды в принципе ненадежная. Потому что планы инвестора могут рухнуть. Это, в принципе, призрачная вещь. Стоит отметить, что программа „Рубль за метр“ не пользуется популярностью. За все время в России заключили около сотни соглашений, и большинство из них — в Московском регионе. У нас была скандальная история, когда так за рубль выставили ворота в парке. Потом они рухнули. Против арендатора возбудили уголовное дело и выписали штраф в 300 тысяч рублей. Поэтому лучший вариант — выставить здание на торги. Это должно увеличить круг интересантов, потому что не все хотят иметь дело с арендой», — считает исполнительный директор Гильдии управляющих девелоперов Елена Бодрова. 

Федеральное и региональное законодательство не разделяет объекты культурного наследия на казенные и находящиеся в частных руках. Все они охраняются государством по одинаковым правилам. Но инвесторы хотят в итоге иметь объект своих инвестиций в частной собственности.

Как Конюшенное ведомство снова стало заложником неповоротливых бюрократов

Как сообщил НЕВСКИМ НОВОСТЯМ один из крупных игроков отрасли, общий объем инвестиций в реновацию Конюшенного ведомства может составить около 5 млрд рублей. Его стоимость после реконструкции с учетом средней стоимости метра коммерческой недвижимости в центре можно оценить в условные 5–7,5 млрд рублей. Точная цифра будет известна только в том случае, если здание когда-нибудь выставят на торги. Например, часть бывших казарм лейб-гвардии Измайловского полка  площадью 7,4 тыс. кв. метров продали за 351 млн рублей. Этот объект в два раза уступает Конюшенному ведомству по площади и почти втрое по территории. Кроме того, казармы не так привлекательны для инвесторов по месторасположению. 

Важным фактором формирования стоимости эксперты считают целевое назначение объекта реновации и качество инженерных сетей, к которым будет подключаться объект.

«Рынок не учитывает вложений. Конечная стоимость будет складываться из других факторов: как будет использоваться объект, какие там будут коммуникации. Поэтому вилка очень большая. Все это влияет на ликвидность. Важен и юридический аспект», — считает эксперт в сфере коммерческой недвижимости Екатерина Гресс.

Еще одним аргументом против долгосрочной аренды участники рынка называют сроки реализации проекта. Предполагается, что инвестор за два года должен разработать и утвердить всю документацию, касающуюся реконструкции охраняемого законом памятника, а еще через пять лет полностью завершить работы. Городской бюджет, безусловно, снимет с себя расходы по содержанию объекта, но о гипотетических доходах в виде налоговых поступлений можно будет говорить только через семь лет.

Как Конюшенное ведомство снова стало заложником неповоротливых бюрократов

По словам гендиректора Knight Frank в Петербурге Николая Пашкова, окупить такой объект быстро не получится вне зависимости от того, как его будут использовать.

«У предыдущих инвесторов был проект создания гостиниц и апартаментов внутри Конюшенного ведомства, но при этом стоимость реализации проекта была заявлена очень высокая. Ведь и само здание, и его внутренние планировки довольно специфические. И высокая цена проекта была именно потому, что затраты должны были быть высокими. Конюшенное ведомство – очень сложный объект, который потребует со стороны инвестора колоссальных затрат, а если при этом он столкнется с противодействием прогрессивной общественности, как уже бывало в истории объекта, то здание становится малопривлекательным вложением для потенциальных инвесторов. Мне кажется, наиболее вероятным решением будет сценарий, когда кому-то из крупных девелоперов или инвесторов этот объект могут „навесить“ в качестве социального обременения», – отметил он. 

Музей или бизнес 

За несколько лет до появления «Киевской площади» и программы «Рубль за метр» Смольный рассматривал для Конюшенного ведомства вторую жизнь в качестве музейного объекта. На сайте Музея истории Санкт-Петербурга, которому объект ранее был передан в пользование, по-прежнему указана информация о том, что Конюшенное ведомство временно закрыто для посещения. Хотя еще зимой его сняли с баланса музея и передали подведомственному комитету имущественных отношений Агентству по развитию имущественного комплекса Санкт-Петербурга (ГБУ «АРИК»).

Как стало известно НЕВСКИМ НОВОСТЯМ, в июле 2020 года с предложением реконструировать Конюшенное ведомство в Смольный обратилась компания «Тандем-Истейт». В начале апреля 2021 года ГБУ «АРИК» получает задание от комитета имущественных отношений разработать план по комплексно-техническому обследованию здания со сроком исполнения к 14 июня 2021 года. 

Из документов, имеющихся в распоряжении редакции, следует, что за три года, с 2017-го по 2020-й, АРИК потратило 191 млн  бюджетных рублей, а заработало для города всего 31,5 млн рублей, в шесть раз меньше. Недавно в учреждении прошло сокращение штатного расписания. Сейчас в нем работают 22 человека, которые не специализируются в подготовке заключений по объектам, которые между тем составляют основной функционал АРИК. Это значит, что АРИК придется привлекать к работе сторонние организации, снова тратить бюджетные средства и драгоценное время.

«Альтернатива реконструировать объект за счет бюджетных средств, с приспособлением под те или иные общественные функции, выглядит для властей, как очевидно, менее привлекательной. Идея скорее не в налоговых поступлениях, а в решении затянувшейся на много лет проблемы с этим объектом, которая заставляет общественность, бизнес и федеральные власти задуматься в способности местных властей решать подобные вопросы», — считает гендиректор Colliers в Петербурге Андрей Косарев.

Как Конюшенное ведомство снова стало заложником неповоротливых бюрократов

«На текущий момент здание находится в плачевном состоянии. Если не будут приниматься какие-либо меры, объект культурного наследия со временем просто развалится. Поэтому вполне логично, что город предлагает льготные условия инвесторам. В данном случае нельзя говорить о потерях прибыли для города, поскольку восстановление здания будет идти за счет средств инвестора, а не городского бюджета. Арендные условия программы интересны инвесторам. И, учитывая локацию Конюшенного ведомства, применимый к объекту функционал не ограничен. Но отпугнуть инвесторов могут градозащитники. Мы помним, что были интересные проекты по реставрации Конюшенного ведомства от крупных компаний, например „Плаза Лотос Групп“, но они так и остались на бумаге, а здание медленно разрушается», – отмечает руководитель отдела исследований и консалтинга IPG Estate Валерий Трушин.

В 2010 году «Плаза Лотос Групп» братьев Зингаревичей даже смогла заключить договор с администрацией при Валентине Матвиенко. Инвесторы планировали приспособить здание под апарт-отель. На объекте даже начались работы, что привело к сопротивлению со стороны градозащитников. Ситуация постепенно накалялась, и уже при Георгии Полтавченко реконструкцию свернули, а инвесторы, вложившие в проект более миллиарда рублей, получили компенсацию в виде земельных участков, а разрушающийся памятник вернулся на баланс города.

«Вернуть исторический облик полностью уже не получится. Иначе нас ждут свечи вместо электричества, ночные горшки вместо канализации и отсутствие пожарной сигнализации. Да, будет сопротивление со стороны градозащитников. Но нужно постепенно подготавливать жителей к таким проектам», — считает президент ГК «АРИН» Андрей Тетыш.

Как Конюшенное ведомство снова стало заложником неповоротливых бюрократов

За последнее десятилетие Конюшенное ведомство превратилось в памятник непоследовательности петербургских властей. История может повториться в очередной раз: есть инвесторы (кроме «Тандем Истейт», интерес к объекту проявляли «Старт девелопмент», «Магазин купцов Елисеевых» и некоторые другие игроки). Но судьбу объекта по-прежнему не получается решить понятным и прозрачным как для инвесторов, так и для города способом — выставить Конюшенное ведомство на аукцион, по которому бизнес получит право заключения договора аренды на инвестиционных условиях. По результатам аукциона город сможет получить возможность контролировать деятельность инвестора в период аренды, а инвестор по завершении реконструкции получит объект в собственность.
 
До чемпионата Европы по футболу, матчи которого пройдут в нашем городе, осталось полтора месяца. В планах городской администрации разместить фан-зону на прежнем месте, у здания Конюшенного ведомства. Максимум, что успеют сделать, – закрыть развалины новыми баннерами. 

Понравился материал?Подпишись на «Невские новости»
Материалы партнеров: