Вторник, 09 августа 2022

13

Санкт-Петербург

Ни рубля, ни метра. Конюшенное ведомство остается заложником бюрократии

На этой неделе представители творческих союзов города подписали открытое письмо Владимиру Путину.

«Вместо обсуждения с горожанами и специалистами чиновники из „инвестиционного блока“ правительства Санкт-Петербурга в очередной раз решили кулуарным образом и без каких-либо конкурсов передать Конюшенное ведомство очередному „инвестору“ в лице ГК „Киевская площадь“ (или „Фуд Сити“), опять под размещение рынков и фуд-кортов. Подобный кулуарный и непрозрачный способ принятия решений вызывает недоверие горожан по отношению к действиям городских властей, вызывает сомнения в чистоте при „выборе инвестора“», — говорится в тексте. Авторы просят сохранить здания в качестве культурного объекта.

ГК «Киевская площадь» или другие структуры Года Нисанова в СМИ называют наиболее вероятным инвестором, который может получить право пользования комплексом по городской программе «Рубль за метр». В самой компании НЕВСКИМ НОВОСТЯМ не стали комментировать параметры проекта, под какие коммерческие цели предполагается использовать комплекс после реконструкции и предполагаемый объем инвестиций.

Деньги через семь лет. Может быть

Ряд экспертов в сфере коммерческой недвижимости считают, что городская программа «Рубль за метр» не выгодна ни городу, ни девелоперам.

«Право аренды — очень зыбкое право. Объект требует серьезных инвестиционных вложений. Этот объект ранее уже мог перейти в собственность, если бы девелопер успел реализовать свой проект по договору. Но схема аренды в принципе ненадежная. Потому что планы инвестора могут рухнуть. Это, в принципе, призрачная вещь. Стоит отметить, что программа „Рубль за метр“ не пользуется популярностью. За все время в России заключили около сотни соглашений, и большинство из них — в Московском регионе. У нас была скандальная история, когда так за рубль выставили ворота в парке. Потом они рухнули. Против арендатора возбудили уголовное дело и выписали штраф в 300 тысяч рублей. Поэтому лучший вариант — выставить здание на торги. Это должно увеличить круг интересантов, потому что не все хотят иметь дело с арендой», — считает исполнительный директор Гильдии управляющих девелоперов Елена Бодрова.

Федеральное и региональное законодательство не разделяет объекты культурного наследия на казенные и находящиеся в частных руках. Все они охраняются государством по одинаковым правилам. Но инвесторы хотят в итоге иметь объект своих инвестиций в частной собственности.

Как сообщил НЕВСКИМ НОВОСТЯМ один из крупных игроков отрасли, общий объем инвестиций в реновацию Конюшенного ведомства может составить около 5 млрд рублей. Его стоимость после реконструкции с учетом средней стоимости метра коммерческой недвижимости в центре можно оценить в условные 5–7,5 млрд рублей. Точная цифра будет известна только в том случае, если здание когда-нибудь выставят на торги. Например, часть бывших казарм лейб-гвардии Измайловского полка площадью 7,4 тыс. кв. метров продали за 351 млн рублей. Этот объект в два раза уступает Конюшенному ведомству по площади и почти втрое по территории. Кроме того, казармы не так привлекательны для инвесторов по месторасположению.

Важным фактором формирования стоимости эксперты считают целевое назначение объекта реновации и качество инженерных сетей, к которым будет подключаться объект.

«Рынок не учитывает вложений. Конечная стоимость будет складываться из других факторов: как будет использоваться объект, какие там будут коммуникации. Поэтому вилка очень большая. Все это влияет на ликвидность. Важен и юридический аспект», — считает эксперт в сфере коммерческой недвижимости Екатерина Гресс.

Еще одним аргументом против долгосрочной аренды участники рынка называют сроки реализации проекта. Предполагается, что инвестор за два года должен разработать и утвердить всю документацию, касающуюся реконструкции охраняемого законом памятника, а еще через пять лет полностью завершить работы. Городской бюджет, безусловно, снимет с себя расходы по содержанию объекта, но о гипотетических доходах в виде налоговых поступлений можно будет говорить только через семь лет.

По словам гендиректора Knight Frank в Петербурге Николая Пашкова, окупить такой объект быстро не получится вне зависимости от того, как его будут использовать.

«У предыдущих инвесторов был проект создания гостиниц и апартаментов внутри Конюшенного ведомства, но при этом стоимость реализации проекта была заявлена очень высокая. Ведь и само здание, и его внутренние планировки довольно специфические. И высокая цена проекта была именно потому, что затраты должны были быть высокими. Конюшенное ведомство – очень сложный объект, который потребует со стороны инвестора колоссальных затрат, а если при этом он столкнется с противодействием прогрессивной общественности, как уже бывало в истории объекта, то здание становится малопривлекательным вложением для потенциальных инвесторов. Мне кажется, наиболее вероятным решением будет сценарий, когда кому-то из крупных девелоперов или инвесторов этот объект могут „навесить“ в качестве социального обременения», – отметил он.

Музей или бизнес

За несколько лет до появления «Киевской площади» и программы «Рубль за метр» Смольный рассматривал для Конюшенного ведомства вторую жизнь в качестве музейного объекта. На сайте Музея истории Санкт-Петербурга, которому объект ранее был передан в пользование, по-прежнему указана информация о том, что Конюшенное ведомство временно закрыто для посещения. Хотя еще зимой его сняли с баланса музея и передали подведомственному комитету имущественных отношений Агентству по развитию имущественного комплекса Санкт-Петербурга (ГБУ «АРИК»).

Как стало известно НЕВСКИМ НОВОСТЯМ, в июле 2020 года с предложением реконструировать Конюшенное ведомство в Смольный обратилась компания «Тандем-Истейт». В начале апреля 2021 года ГБУ «АРИК» получает задание от комитета имущественных отношений разработать план по комплексно-техническому обследованию здания со сроком исполнения к 14 июня 2021 года.

Из документов, имеющихся в распоряжении редакции, следует, что за три года, с 2017-го по 2020-й, АРИК потратило 191 млн бюджетных рублей, а заработало для города всего 31,5 млн рублей, в шесть раз меньше. Недавно в учреждении прошло сокращение штатного расписания. Сейчас в нем работают 22 человека, которые не специализируются в подготовке заключений по объектам, которые между тем составляют основной функционал АРИК. Это значит, что АРИК придется привлекать к работе сторонние организации, снова тратить бюджетные средства и драгоценное время.

«Альтернатива реконструировать объект за счет бюджетных средств, с приспособлением под те или иные общественные функции, выглядит для властей, как очевидно, менее привлекательной. Идея скорее не в налоговых поступлениях, а в решении затянувшейся на много лет проблемы с этим объектом, которая заставляет общественность, бизнес и федеральные власти задуматься в способности местных властей решать подобные вопросы», — считает гендиректор Colliers в Петербурге Андрей Косарев.

«На текущий момент здание находится в плачевном состоянии. Если не будут приниматься какие-либо меры, объект культурного наследия со временем просто развалится. Поэтому вполне логично, что город предлагает льготные условия инвесторам. В данном случае нельзя говорить о потерях прибыли для города, поскольку восстановление здания будет идти за счет средств инвестора, а не городского бюджета. Арендные условия программы интересны инвесторам. И, учитывая локацию Конюшенного ведомства, применимый к объекту функционал не ограничен. Но отпугнуть инвесторов могут градозащитники. Мы помним, что были интересные проекты по реставрации Конюшенного ведомства от крупных компаний, например „Плаза Лотос Групп“, но они так и остались на бумаге, а здание медленно разрушается», – отмечает руководитель отдела исследований и консалтинга IPG Estate Валерий Трушин.

В 2010 году «Плаза Лотос Групп» братьев Зингаревичей даже смогла заключить договор с администрацией при Валентине Матвиенко. Инвесторы планировали приспособить здание под апарт-отель. На объекте даже начались работы, что привело к сопротивлению со стороны градозащитников. Ситуация постепенно накалялась, и уже при Георгии Полтавченко реконструкцию свернули, а инвесторы, вложившие в проект более миллиарда рублей, получили компенсацию в виде земельных участков, а разрушающийся памятник вернулся на баланс города.

«Вернуть исторический облик полностью уже не получится. Иначе нас ждут свечи вместо электричества, ночные горшки вместо канализации и отсутствие пожарной сигнализации. Да, будет сопротивление со стороны градозащитников. Но нужно постепенно подготавливать жителей к таким проектам», — считает президент ГК «АРИН» Андрей Тетыш.

За последнее десятилетие Конюшенное ведомство превратилось в памятник непоследовательности петербургских властей. История может повториться в очередной раз: есть инвесторы (кроме «Тандем Истейт», интерес к объекту проявляли «Старт девелопмент», «Магазин купцов Елисеевых» и некоторые другие игроки). Но судьбу объекта по-прежнему не получается решить понятным и прозрачным как для инвесторов, так и для города способом — выставить Конюшенное ведомство на аукцион, по которому бизнес получит право заключения договора аренды на инвестиционных условиях. По результатам аукциона город сможет получить возможность контролировать деятельность инвестора в период аренды, а инвестор по завершении реконструкции получит объект в собственность.

До чемпионата Европы по футболу, матчи которого пройдут в нашем городе, осталось полтора месяца. В планах городской администрации разместить фан-зону на прежнем месте, у здания Конюшенного ведомства. Максимум, что успеют сделать, – закрыть развалины новыми баннерами.