00.00 00.00 00.00
Нажми «Разрешить»
Узнавай только о главных событиях в Петербурге!

Бизнес «Апрашки» бьет тревогу, эксперты предлагают решения, Смольный игнорирует

28.07.2021 22:28
Собственники и арендаторы объектов Апраксина двора обсудили сегодня юридический тупик, в котором оказался исторический рынок Петербурга. Представители Смольного, годами искусственно затягивающие решение проблемы, в очередной раз проигнорировали просьбу бизнеса «сесть и серьезно поговорить» о дальнейшей судьбе Апраксина двора. В очередных хитросплетениях бизнеса и политики разбирались НЕВСКИЕ НОВОСТИ.
Бизнес «Апрашки» бьет тревогу, эксперты предлагают решения, Смольный игнорирует

Пути решения проблемы «Апраксиного узла» сегодня обсудили представители заинтересованного бизнеса и экспертного сообщества города на круглом столе издания «Недвижимость и строительство Петербурга». Состоявшаяся встреча стала логичным продолжением открытого письма представителей бизнеса губернатору Санкт-Петербурга, в котором собственники и арендаторы объектов на территории Апраксина двора выразили обеспокоенность происходящими вокруг комплекса событиями, и попросили личного вмешательства градоначальника.

После письма предпринимателей в городской администрации сообщили, что вполне разделяют обеспокоенность бизнеса, и что якобы скоро должно состояться очередное заседание профильной рабочей группы. Однако сегодня глава профильного комитета по инвестициям Роман Голованов отказался от участия в круглом столе, где бы он мог прокомментировать текущую позицию Смольного заинтересованному бизнес-сообществу, градозащитникам и экспертам.

Бизнес «Апрашки» бьет тревогу, эксперты предлагают решения, Смольный игнорирует

Сегодня же стало известно, что Смольный передает объекты принадлежащего ему АО «Апраксин Двор» бюджетному учреждению «Агентство по развитию имущественного комплекса Санкт-Петербурга», которое управляет Кузнечным рынком и Конюшенным ведомством. Это произошло в результате решения антимонопольщиков, отказавших городской администрации в продлении вне конкурса договора доверительного управления городской собственностью на территории комплекса.

«На прошлой неделе мы получили от комитета имущественных отношений отказ от продления (договора доверительного управления). Все арендаторы получают уведомления об освобождении площадей до 30 сентября текущего года, после чего мы передадим помещения. Это 66 договоров аренды на 20 тысяч кв. метров», — сказал гендиректор АО «Апраксин Двор» Сергей Дубровский в ходе круглого стола.

Он добавил, что текущие арендаторы каких-либо преференций при заключении новых договоров не получат.

Бизнес «Апрашки» бьет тревогу, эксперты предлагают решения, Смольный игнорирует

По сути текущая модель существования бизнеса в Апраксином дворе зашла в тупик, при этом новых вариантов бизнесу, пострадавшему в пандемию, чиновники не предлагают, предпочитая отмалчиваться и ограничиваясь отписками. По оценкам специалистов, ситуация приведет к потере нескольких тысяч рабочих мест на территории комплекса, большинство из которых занимают мигранты. Не исключено, что это приведет к вспышке криминальной активности среди людей, оставшихся без легальных средств к существованию.

Гигантизм Смольного

Участники круглого стола сошлись на том, что комплексная конструкция Апраксина двора фактически заморожена из-за желания городской администрации найти простое решение, — единого инвестора, которого нет и не предвидится в существующих реалиях. При этом существующие правовые механизмы позволяют начать работы в «Апрашке» уже в ближайшее время, пусть и по частям.

«Естественно, есть возможности по реконструкции Апраксина двора и сейчас. У города позиция очень простая — что это единый объект, соответственно, идеальным вариантом с точки зрения города является некая "единая рука". Все время вокруг этого крутимся: стратегический инвестор, какие-нибудь управляющие компании, агентства и так далее. Это гигантизм на самом деле является основной проблемой для этой территории, то есть это надо было делать в 1989 году, когда это все было городское и, оставив все это в аренде, можно было это все объединить», — считает партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

По его словам, после изменения состава собственников у города есть два варианта: работать с тем что есть, или изымать объекты с передачей их инвестору.

«Честного говоря, ни по одному большому проекту там инвестору самостоятельно не удалось бы решить имущественные вопросы — известна такая проблема, как последний коммунальщик в коммунальной квартире, ты не решишь этот вопрос — он сидит и понимает, что его 10 кв. метров теперь стоят просто как золотой вагон. Поэтому пока не будет какого-то механизма принуждения, ничего не произойдет», — пояснил он.

Бизнес «Апрашки» бьет тревогу, эксперты предлагают решения, Смольный игнорирует

С ним согласен партнер «Versus.legal» Даниил Подшивалов, в прошлом руководитель направления правового сопровождения проектов государственно-частного партнерства комитета по инвестициям Санкт-Петербурга. 

«Город всегда хотел в ответ на множественные проблемы — имущественно-правовые, инженерные, социальные, что это объект культурного наследия — найти одно-единственное решение — единство инвестора, единство способа. Примером этой логики являлась попытка проекта компании "Главстрой". Мне кажется, что это подход глубоко ошибочный, мы видим примеры на других территориях, что не получается. Сейчас есть возможность Апраксин двор приводить в порядок, есть (инвестиционные) заявки, я полагаю, что правовые основания, чтобы предоставлять здания под инвестиционные цели как в долевой собственности, то есть те, в которых есть государственные помещения, и помещения частные», — сказал Даниил Подшивалов.

По словам руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игоря Кокорева, использование промежуточных вариантов реконструкции может быть более выгодным для Петербурга.

«У тех, кто может влиять на развитие проекта, есть выбор: оставить его в том направлении, которое есть сейчас, искать единого инвестора, скорее всего, это тупиковое направление — объект будет деградировать и разрушаться, в целом для города вреда будет больше, чем пользы. Или использовать промежуточные варианты, их много и они имеют право на существование. Апраксин Двор достаточно большой по размерам, что позволяет его очередями реализовывать при желании. Тоже вопрос — целесообразно ли закрывать всю территорию, чтобы разово реконструировать, через три года открыть, когда все забудут сюда дорогу», – отметил он.

Альтернативные механизмы

Более быстрым вариантом для реконструкции Апраксина двора эксперты называют заключение инвестиционных договоров с собственниками. Механизм целевого предоставления находящихся в смешанной (частной и казны Петербурга) собственности объектов предусмотрен городским законом. Таким способом можно было бы меньше чем за год начать работы по восстановлению 15 зданий площадью 51,2 тысячи квадратных метров. Данный механизм позволил бы администрации города контролировать процесс реконструкции на всех этапах.

Бизнес «Апрашки» бьет тревогу, эксперты предлагают решения, Смольный игнорирует

Бизнес «Апрашки» бьет тревогу, эксперты предлагают решения, Смольный игнорирует

Вместе с тем желание у собственников привести свои объекты в порядок есть, есть и деньги, но нет одобрения городских властей, которые не согласовывают проекты реконструкции. Например, ранее компания «Людмила» подавала заявку на восстановление исторического облика корпусов 37 и 38, и соединяющего их стеклянного пассажа по эскизу «Студии 44», и обозначила готовность инвестировать более 700 млн рублей в проект, но получила отказ. Всего таких заявок от разных собственников за последние годы было шесть, все они остались без ответа властей. Все они были готовы работать по так называемой «концепции Явейна».

Концепция «Студии 44» Никиты Явейна по реконструкции объекта культурного наследия (ОКН) «Апраксин двор с Мариинским рынком (б. Щучьим двором)», сделанная по заказу Смольного, была утверждена на Совете по культурному наследию еще в 2017 году и является компромиссным решением для бизнеса и градозащитников.

Бизнес «Апрашки» бьет тревогу, эксперты предлагают решения, Смольный игнорирует

Еще одной возможностью могло бы стать принятие упомянутых выше поправок в городской закон 242-83, которое бы сделало возможным передачу инвестору объекта культурного наследия целевым образом. Тем более, что ко второму чтению проект доработали — целевая передача была бы возможна из списка, сформированного комиссией из пяти депутатов и пяти представителей исполнительной власти.

«Но на самом деле в федеральном законе уже сейчас предусмотрено основание для предоставления преференции для целей сохранения и популяризации ОКН. Нет сомнений, что проект (реконструкции) Апраксина двора нацелен на сохранение памятника — что может быть лучше, чем знаковый и один из крупнейших ансамблей привести в порядок. Федеральный закон имеет прямое действие, и если бы было желание, то уже сейчас можно было начать процедуру предоставления этих зданий. Главная проблема — это, наверное, воля. Со стороны инвестора, насколько мы слышим, она есть. Значит необходима воля со стороны публичного субъекта начать реализовывать проект не так красиво, как бы хотелось, — одним пакетом с большими цифрами объема инвестиций», — заметил Даниил Подшивалов.

Сомнения у экспертов вызывает возможность реализации проекта через механизм о комплексном развитии территории (КРТ).

«В Петербурге мы используем КРТ как идеальный вариант замораживания территории. Как ПЗЗ включили, ни одна не развилась, только обсуждаем, что было бы круто — покажите хоть один реализованный проект, или даже рассмотренную заявку. В начале года опять поменялось законодательство, правительство может получить полномочия о КРТ по нежилой застройке и незастроенным территориям, но у нас есть жилые дома в составе Апраксина двора. Развитие территории через механизм КРТ — это способ еще раз отложить эту проблему и сказать, что она в стадии обсуждения. Я не понимаю, в чем смысл затягивания рассмотрения заявок инвесторов, даже если потом будет принято решение о КРТ в отношении объектов, где были проведены работы. Ничего принципиально не меняется, точно так же мы получим сейчас какую-то часть территории облагороженной», — сказал Дмитрий Некрестьянов.

Назначение

По некоторым оценкам, позиция Смольного связана с нежеланием сохранять назначение рынка как торгового объекта, при этом неясно, что и кому Смольный хочет предложить взамен исторической зоны торговли. «Апрашка» исторически развивалась как торговая территория начиная с 19 века, и оставалась ей даже в советские времена. Во многом начало современного предпринимательства в Санкт-Петербурге началось именно на Апраксином дворе при поддержке мэра Собчака и губернатора Яковлева.

О печальном состоянии городской собственности на рынке, торговле контрафактом и нелегальных мигрантах НЕВСКИЕ НОВОСТИ неоднократно писали. Рассказывали мы и о бизнесе, мечтающем о возрождении Апраксиного двора как центра современной европейской торговли. Между тем, по словам Сергея Дубровского, в эскизном проекте реконструкции на торговые объекты приходится 15 % площадей.

Невозможно весь комплекс зданий забить торговлей. У 21 корпус, на которые претендует Питер, не торговый профиль, так как статус стратегического инвестора ограничивает функционал», – сказал он.

Бизнес «Апрашки» бьет тревогу, эксперты предлагают решения, Смольный игнорирует

«Если бы город хотел бороться за состояние объектов, здесь бы были рейды не правоохранительных органов, а КГИОП. Недовольство города понятно, мы делаем три шага с улицы и оказываемся в немножко другой реальности, там у нас дворцы и красивые картинки, а здесь у нас некая реальная жизнь, суровая и настоящая. Это чисто политический вопрос. Такого рода рынки существуют во всех крупных городах, вопрос, хотим мы его здесь или нет — это вопрос эксплуатации, а не состояния памятников»,считает Дмитрий Некрестьянов.

Он добавил, что как только пройдет реконструкция хотя бы соседних объектов, ставки аренды пойдут вверх, и часть торговцев не сможет им соответствовать.

«Возможно сделать хороший проект с качественной средой, привлекательный для горожан и гостей города разными путями, и разные варианты возможны. В долгосрочной перспективе эта территория должна жить, она будет меняться, как будет меняться рынок, окружение, потребности города, потенциал туризма. Сейчас главная проблема — что нет основы для развития, состояние объекта, инженерные, правовые сложности. Надо заложить основы, чтобы дальше проект мог двигаться — можно провести очередной конкурс, найти очередного инвестора, инвестор войдет в проект и все забуксует. Для этого должны быть не только рыночные предпосылки», — подчеркнул Игорь Кокорев.

Бизнес «Апрашки» бьет тревогу, эксперты предлагают решения, Смольный игнорирует

Странной политику города назвал главный архитектор проекта, руководитель направления реставрации, реконструкции архитектурного бюро «Студия 44» Григорий Иванов.

«Если брать корпуса 37-38, изначально была идея сделать пилотный проект, чтобы показать всем остальным собственникам и городу, как это может выглядеть. Люди имеют право немного побаиваться и ждать какого-то примера. Но почему-то все это тормозится, либо не можется, либо не хочется, непонятно. Устраивая какие-то механические сложности, мы лишаем людей, которые готовы тратиться и готовы окунуться в реализацию этой возможности. Это немного странная политика. Мы часто говорим о культурном наследии, что оно ценность города, безусловно, но она не вечная, и пока мы будем обсуждать, вполне вероятно, половину корпусов Апраксина двора — мы же все знаем судьбу Китайского театра в Пушкине — мы это скоро будем иметь. Состояние где-то хорошее, где-то не очень, где-то плохое, у Апраксина двора есть еще время, но небольшое. Как специалист, который знает здесь каждый корпус, скажу: надо меньше говорить, а больше делать. Я понимаю, что я могу быть за это расстрелян, уже хочется начать правду говорить, давайте что-то делать», — заключил он.

Напомним, в конце июня, на заседании профильной рабочей группы, председатель комитета по инвестициям Роман Голованов не исключил реализации с торгов всех объектов, находящихся в городской собственности на территории Апраксиного двора, по принципу «один корпус — один лот». По поручению губернатора комитет начал рассматривать несколько юридических схем реализации проекта, не связанных с текущим стратегическим инвестором. В частности также в июне на уровне рабочей группы обсуждалось использование механизма комплексного развития территории (КРТ), который потребует изменений в федеральном законодательстве. Какое решение КИ в итоге предложил Александру Беглову на данный момент неизвестно. В группе компаний «Питер», которая является крупнейшим частным собственником на рынке, воздержались от оценок инициатив КИ.

Бизнес «Апрашки» бьет тревогу, эксперты предлагают решения, Смольный игнорирует

Бизнес «Апрашки» бьет тревогу, эксперты предлагают решения, Смольный игнорирует

На этом фоне ФАС РФ отказала комитету имущественных отношений (КИО) в предоставлении преференции в виде договора доверительного управления городской собственностью на рынке с АО «Апраксин двор», на 100 % принадлежащем городу.

В собственности Санкт-Петербурга сегодня находятся 136 объектов нежилого фонда общей площадью 46,7 тысячи кв. метров. Всего в комплексе 55 зданий, расположенных на участке 10,7 га. Из 159 тысяч км метров общей площади помещений 36,5 тысячи метров принадлежат мелким частным собеседникам, еще 65 тысяч – концерну «Питер». Компания Николая Пономарева в в 2018 году получила статус стратегического инвестора для реконструкции Апраксина двора. Работы так и не были начаты, поскольку сейчас передать памятник культуры инвестору целевым образом нельзя. Соответствующие поправки в городской закон номер 282-43 находятся в Заксобрании, весной 2020 года на этапе третьего чтения их рассмотрение отложили по предложению губернатора.

Ранее НЕВСКИЕ НОВОСТИ также рассказывали, что полиция нашла серьезные нарушения в сфере торговли и миграционного законодательства в четырех торговых зонах города, в их список вошел и Апраксин двор.

Материалы по теме: